주택관리사 공동주택관리실무 기출 올인원
주택관리사 공동주택관리실무 기출문제 →공동주거관리이론
공동주거관리의 뜻과 필요성
공동주거관리의 뜻 — 지어진 뒤가 더 긴 시간이다
**공동주거관리**는 여러 세대가 하나의 건물과 대지를 함께 쓰는 상태를 유지하고 그 가치를 지키는 일이다. 짓는 데 몇 해가 걸린다면 쓰는 데는 몇십 해가 걸리므로, 건물의 생애에서 관리가 차지하는 시간이 훨씬 길다. 필요성은 세 겹으로 설명된다. **물리적 필요**는 건물과 설비가 시간이 지나면 낡는다는 사실에서 나오며, 계획적으로 손보지 않으면 수명이 급격히 줄고 결국 더 큰 비용을 부른다. **사회적 필요**는 여럿이 벽을 맞대고 사는 데서 나온다 — 소음·주차·흡연처럼 혼자 살면 없을 갈등이 생기므로 규범과 조정 장치가 필요하다. **경제적 필요**는 관리 상태가 그대로 자산가치로 드러난다는 데서 나온다. 같은 해에 지은 단지라도 관리가 잘된 곳과 그렇지 않은 곳의 값이 갈리는 것이 그 증거다. 관리의 목표는 **주거의 질을 유지·향상하고, 자산가치를 보전하며, 입주자 사이의 공동생활 질서를 세우고, 지속가능성을 확보하는 것**으로 정리된다. 그래서 공동주거관리는 기술만의 일도 행정만의 일도 아니고, **건축·설비·법률·회계·노무·사람 사이의 조정**이 한자리에 모이는 일이다.
관리의 세 영역
관리의 세 영역 — 시설·운영·생활
공동주거관리의 일은 셋으로 나뉜다. **시설관리(유지관리)**는 건물과 설비를 물리적으로 온전하게 두는 일로 점검·수선·교체·안전관리가 든다. **운영관리(사무·행정관리)**는 그 일이 굴러가게 하는 일로 관리비의 부과와 징수, 회계, 계약과 사업자 선정, 문서와 정보의 관리, 인력의 운용이 든다. **생활관리(입주자관리)**는 사람 사이의 일로 관리규약의 운영, 입주자대표회의의 지원, 공동체 활성화, 층간소음과 흡연 같은 갈등의 조정이 든다. 이 셋은 따로 도는 것이 아니라 서로를 규정한다 — 시설을 고치려면 돈이 있어야 하고(운영), 돈을 걷으려면 합의가 있어야 하며(생활), 합의를 얻으려면 왜 필요한지가 설명되어야 한다(시설). 그래서 관리사무소장의 일은 어느 한 영역의 전문가가 되는 것이 아니라 **셋을 이어 붙이는 것**이 된다. 관리의 대상도 갈라 두어야 하는데, **전유부분**은 각 세대의 몫이고 **공용부분**이 관리주체의 몫이다. 다만 전유부분에서 생긴 일이 공용부분이나 다른 세대에 영향을 미치면 관리주체가 개입할 근거가 생기므로, 경계는 소유가 아니라 **영향이 미치는 범위**로 다시 그어진다.
관리방식
관리방식 — 직접 할 것인가 맡길 것인가
관리방식은 크게 **자치관리**와 **위탁관리**로 갈리고, 위탁의 정도에 따라 **전부위탁·부분위탁(혼합관리)**으로 다시 나뉜다. **자치관리**는 입주자등이 관리기구를 직접 꾸리는 방식으로, 관리사무소장이 자치관리기구의 대표자가 되고 인력과 장비를 단지가 직접 갖춘다. 장점은 **의사결정이 빠르고 관리비에 업체의 이윤이 얹히지 않으며 단지 사정에 맞춘 관리**가 가능하다는 것이고, 단점은 **전문성과 인력 운용의 부담을 단지가 통째로 진다**는 것이다. 직원의 채용과 노무 관리, 사고의 책임도 단지에 남는다. **위탁관리**는 주택관리업자에게 맡기는 방식으로, **전문 인력과 축적된 경험을 쓸 수 있고 인사·노무의 부담을 넘길 수 있다**는 것이 장점이고, **위탁수수료가 들고 업자의 이익과 단지의 이익이 어긋날 수 있으며 업자가 바뀌면 연속성이 끊긴다**는 것이 단점이다. **혼합관리**는 경비·청소처럼 노무 비중이 큰 부분만 용역으로 돌리고 나머지는 직접 하는 식이다. 어느 방식이든 **관리방법을 정하거나 변경하는 것은 입주자등의 결정**이며, 위탁관리에서는 **입주자대표회의가 전자입찰방식으로 주택관리업자를 선정**한다.
공동관리와 혼합주택단지
공동관리와 혼합주택단지 — 어디까지를 한 단지로 볼 것인가
**공동관리**는 서로 다른 공동주택단지를 하나로 묶어 관리하는 것이고, **구분관리**는 하나의 단지를 나누어 관리하는 것이다. 둘 다 **입주자등의 동의**를 받고 시장·군수·구청장에게 통보하는 절차를 거치며, 공동관리는 단지 사이의 거리와 안전성 등 정해진 기준을 갖춰야 한다. 공동관리를 하면 **관리 인력과 장비를 나누어 써 비용이 줄고** 규모의 경제가 생기지만, 단지마다 사정이 달라 **비용 부담의 배분과 의사결정에서 갈등**이 생기기 쉽다. **혼합주택단지**는 **분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 단지**로, 입주자대표회의와 임대사업자가 **공동으로 결정**해야 하는 사항이 정해져 있다 — 관리방법의 결정과 변경, 주택관리업자의 선정, 장기수선계획의 조정, 장기수선충당금과 특별수선충당금을 사용하는 주요 시설의 교체·보수, 관리비등을 사용해 시행하는 각종 공사와 용역 등이다. 합의가 되지 않으면 **면적이나 세대수의 비율**에 따라 결정하는 방법이 마련되어 있고, 그래도 안 되면 **공동주택관리 분쟁조정위원회**로 간다. 소유 구조가 다른 두 집단이 같은 시설을 쓰면서 부담과 결정권을 어떻게 나눌지가 이 제도의 전부다.
관리의 주체와 이해관계
관리의 주체와 이해관계 — 누가 무엇을 정하고 무엇을 부담하는가
공동주택 관리에는 여러 주체가 얽힌다. **입주자**는 소유자와 그 배우자·직계존비속이고, **사용자**는 임차인 등 실제로 사는 사람이며, 둘을 합쳐 **입주자등**이라 부른다. **관리주체**는 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자, 집합건물법상 관리인이며 실제로 관리 업무를 집행한다. **입주자대표회의**는 의결기구이고 **선거관리위원회**는 선출과 해임을 관리한다. 여기에 **시장·군수·구청장**이 감독자로, **시·도지사**가 관리규약 준칙의 제정자로 선다. 권한과 부담이 갈리는 지점이 실무의 핵심이다 — **장기수선충당금과 관리비예치금은 소유자가**, **관리비와 사용료는 사는 사람이** 부담한다. 시설의 수명이 길수록 소유자 쪽으로, 일상적일수록 사는 사람 쪽으로 부담이 기운다. 결정권도 사안에 따라 갈려, **입주자만의 동의**를 요구하는 사항(장기수선계획의 3년 전 조정, 충당금의 용도 외 사용)과 **입주자등의 동의**를 요구하는 사항(회계감사 면제, 관리방법의 결정)이 나뉜다. 동의의 주체가 「입주자」인지 「입주자등」인지를 놓치면 절차 자체가 무효가 될 수 있다.
입주자관리
입주자대표회의
입주자대표회의의 운영 — 의결기구를 굴리는 절차
입주자대표회의는 **4명 이상의 동별 대표자**로 구성하며, **회장·감사·이사**의 임원을 둔다. 감사는 정해진 인원 이상을 두어야 하고, 회장과 감사는 원칙적으로 **전체 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거**로 뽑되 요건에 따라 대표회의 구성원 중에서 선출하는 길도 열려 있다. **의결은 구성원 과반수의 찬성**으로 하는 것이 원칙이며, 여기서 「구성원」은 관리규약으로 정한 정원을 말하되 **정원의 3분의 2 이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원**을 구성원으로 본다. 이 단서가 없으면 결원이 생긴 단지는 아무것도 의결하지 못한다. **의결사항**은 관리규약 개정안의 제안, 관리비등의 집행을 위한 사업계획과 예산의 승인, 관리방법의 제안, 장기수선계획에 따른 공사의 발주, 공용시설물 이용료 부과기준의 결정, 위탁관리 시 주택관리업자의 선정 등으로 정해져 있다. **회의록**은 작성해 보관해야 하고 입주자등이 **열람을 청구하거나 복사를 요구하면 응해야** 한다. 임원과 동별 대표자는 **입주자대표회의의 구성원으로서 관리주체의 업무에 부당하게 간섭할 수 없고**, 정해진 **운영·윤리교육**을 받아야 한다.
선거관리위원회
선거관리위원회 — 뽑고 물러나게 하는 절차를 맡는 기구
**선거관리위원회**는 동별 대표자와 임원의 선출·해임에 관한 사무를 맡는 기구로, 입주자대표회의와 별개로 구성된다. **입주자등 가운데 선거관리위원을 위촉**하되 **동별 대표자와 그 후보자, 그 배우자와 직계존비속은 위원이 될 수 없다** — 뽑히는 사람이 뽑는 절차를 관리하면 공정할 수 없기 때문이다. 위원 수와 구성 방법, 임기는 관리규약으로 정하며, **500세대 이상인 단지와 그 미만인 단지의 요건이 다르게** 정해져 있다. 위원회는 **위원 과반수의 찬성으로 의결**한다. 하는 일은 **선출공고, 후보자 등록과 자격 심사, 투표와 개표의 관리, 당선자 결정과 공고, 해임 절차의 관리, 선거 관련 이의의 처리**다. 동별 대표자의 **해임**은 해당 선거구 입주자등의 정해진 비율 이상이 요구하고 투표해 과반수가 찬성하면 이뤄지며, 임원의 해임은 그 선출 방법에 대응해 절차가 정해진다. 관리주체는 선거관리위원회의 사무를 **지원**하되 그 결정에 관여하지 않는다. 선거 절차의 하자는 곧 대표회의 구성의 하자가 되어 그 뒤의 의결까지 무효로 만들 수 있으므로, 공고 기간과 통지 방법 같은 절차의 준수가 특히 중요하다.
관리규약의 운영
관리규약의 운영 — 단지의 규범을 세우고 고치는 일
관리규약은 시·도지사가 정한 **준칙을 참조**해 입주자등이 정하며, 최초의 규약은 **사업주체가 제안하고 입주예정자의 과반수가 서면동의**하는 방식으로 정한다. 이후의 **개정은 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하거나 입주자대표회의의 의결로 제안**해 **전체 입주자등의 과반수가 찬성**하면 이뤄진다. 제정과 개정은 모두 **시장·군수·구청장에게 신고**한다. 담기는 것은 **입주자등의 권리와 의무, 동별 대표자의 선거구와 임기, 선거관리위원회의 구성, 관리비와 사용료의 산정과 부과, 장기수선충당금의 요율과 사용, 공용부분의 사용과 관리, 어린이집 등 공용시설의 임대, 층간소음과 간접흡연의 처리, 공동체 생활의 활성화** 등이다. 실무에서 자주 다투어지는 자리가 셋이다 — **관리규약이 법령에 어긋나면 그 부분은 효력이 없다는 것**, **승계인에게도 효력이 미친다는 것**, 그리고 **개정 절차의 하자는 그 개정 내용 전체를 무효로 만든다는 것**이다. 관리규약이 준칙과 다르게 정하는 것은 얼마든지 가능하지만, 강행규정을 넘거나 입주자등의 권리를 부당하게 제한하는 조항은 아무리 절차를 갖춰도 살아남지 못한다.
동별 대표자
동별 대표자 — 자격과 임기를 둘러싼 실무
동별 대표자는 **선거구 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거**로 뽑으며, 후보자는 **해당 단지에서 주민등록을 마친 뒤 정해진 기간 이상 계속 거주**하고 **해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하는 입주자**여야 한다. **입주자인 후보자가 없는 선거구에서는 사용자도 될 수 있다.** **임기는 2년**이며 **한 번만 중임**할 수 있는 것이 원칙이나, **2회의 선출공고에도 후보자가 없는 선거구에서는 중임한 사람도 후보가 될 수 있고** 이때 다른 후보가 없으면 선출된다. 이 예외가 없으면 대표자를 구하지 못한 선거구가 계속 비게 된다. **결격사유**는 미성년자·피성년후견인·피한정후견인, 복권되지 않은 파산자, 관련 법 위반으로 금고 이상의 실형을 받고 집행이 끝나거나 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 사람, 관리비 등을 정해진 기간 이상 연체한 사람, 동별 대표자를 해임된 날부터 정해진 기간이 지나지 않은 사람 등이며, 해당하면 **그 자격을 상실**한다. **해임**은 해당 선거구 입주자등의 정해진 비율 이상이 요구해 투표에 부치고 과반수가 찬성하면 이뤄진다. 자격 상실은 사유가 생기는 즉시 효력이 있으므로, 자격 없는 사람이 참여한 의결은 정족수부터 다시 따져야 한다.
입주자 참여와 공동체 활성화
공동체 활성화 — 관리에서 생활로 넓어지는 자리
공동주택관리법은 입주자등이 **공동체 생활의 활성화에 필요한 활동을 자율적으로 수행**할 수 있게 하고, 그 활동을 위해 **입주자대표회의가 자생단체를 구성해 운영**하거나 **관리비등에서 일정 금액을 지원**할 수 있게 한다. 지원의 근거와 한도는 관리규약으로 정하며, **잡수입의 일부를 공동체 활성화에 쓰는 것**이 실무의 일반적인 방식이다. 잡수입은 재활용품 매각대금, 광고 게시 수입, 공용시설 사용료 등 관리 과정에서 생기는 수입으로, 그 성격상 **입주자등 모두에게 돌아가야 할 돈**이라 회계에 잡아 공개하고 정해진 절차로 써야 한다. 활동의 예로는 **주민 커뮤니티 시설의 운영, 돌봄과 교육 프로그램, 텃밭과 환경 활동, 명절·계절 행사, 자원봉사와 재능 나눔**이 든다. 지방자치단체는 공동체 활성화 사업을 지원할 수 있고, 우수 단지를 선정해 표창하기도 한다. 다만 실무에서는 **지원금의 집행이 특정 단체나 사람에게 치우치는 문제**와 **활동이 관리비 부담으로 돌아오는 문제**가 늘 따라붙으므로, 규약에 지원 한도와 정산·공개 절차를 구체적으로 두는 것이 중요하다.
층간소음과 간접흡연
층간소음과 간접흡연 — 이웃 사이의 갈등을 다루는 절차
**층간소음**은 입주자등의 활동으로 발생하는 소음이나 진동으로 다른 입주자등에게 피해를 주는 것을 말하며, **직접충격 소음**과 **공기전달 소음**으로 나뉘되 **욕실·화장실·다용도실의 급수·배수로 인한 소음은 제외**된다. 처리 절차는 이렇다 — 피해를 입은 입주자등은 **관리주체에게 조치를 요청**하고, 관리주체는 **사실관계를 확인해 소음을 낸 입주자등에게 발생 중단이나 차음조치를 권고**하며, 필요하면 **입주자등을 대상으로 소음 측정을 지원**할 수 있다. 권고를 받은 입주자등은 **협조하여야 한다**. 이로 해결되지 않으면 **공동주택관리 분쟁조정위원회**나 **환경분쟁조정위원회**로 간다. 관리규약으로 **층간소음관리위원회**를 두어 상담과 중재를 맡길 수도 있다. **간접흡연**도 같은 결로 다뤄져, 입주자등은 **발코니·화장실 등 세대 내에서 흡연해 다른 입주자등에게 피해를 주지 않도록 노력하여야 하고**, 피해를 입은 사람은 관리주체에게 알려 **흡연 중단이나 금연을 권고**하도록 요청할 수 있다. 관리주체는 사실관계를 확인해 권고할 수 있고, **필요하면 입주자등을 대상으로 간접흡연의 예방·분쟁 조정을 위한 교육을 실시**할 수 있다.
사무관리
관리사무소장의 지위와 업무
관리사무소장 — 단지의 살림을 맡은 사람의 자리
의무관리대상 공동주택을 관리하는 자는 **주택관리사를 관리사무소장으로 배치**해야 하며, 정해진 세대수 미만이면 **주택관리사보**로 갈음할 수 있다. 관리사무소장은 배치된 날부터 정해진 기간 안에 **배치 사실과 그 자격을 협회에 신고**해야 한다. 하는 일은 **공동주택의 운영·관리·유지·보수·교체·개량과 그에 필요한 비용의 집행, 안전관리계획의 수립과 시행, 관리비·장기수선충당금의 부과·징수와 집행, 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행, 관리사무소 업무의 지휘·총괄**이다. **하자보수 청구와 손해배상 청구에 관한 업무도 관리주체로서 수행**한다. 권한과 책임이 함께 놓여, **입주자대표회의와 입주자등은 관리사무소장의 업무에 법령 위반 지시나 부당한 간섭을 할 수 없고**, 관리사무소장은 **고의·과실로 재산상 손해를 입히면 배상책임**을 지며 이를 위해 **보증보험·공제·공탁**으로 보장해야 한다. 실무에서는 **인장의 관리와 지출 결재**가 늘 쟁점이 되는데, 관리사무소장이 관리업무의 집행자이므로 그 이름과 인장으로 계약과 지출이 이뤄지고, 그만큼 책임도 그에게 모인다.
문서관리와 정보공개
문서관리와 정보공개 — 남기고 드러내는 일
관리주체는 **관리비등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성해 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관**해야 한다. **입주자등이 장부나 증빙서류, 그 밖에 대통령령으로 정하는 정보의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 복사를 요구하면 관리주체는 이에 응하여야 하며**, 다만 **개인정보에 해당하는 부분은 제외**한다. **공개** 대상도 정해져 있어 **관리비·사용료·장기수선충당금의 항목별 산출내역**을 단지 인터넷 홈페이지와 동별 게시판, 공동주택관리정보시스템에 올려야 하고, **의무관리대상 공동주택의 관리주체는 사업자 선정 결과와 계약서도 공개**해야 한다. **입주자대표회의의 회의록**도 작성해 보관하며 열람·복사 요구에 응한다. **관리업무의 인계**도 문서관리의 하나로, 관리주체가 바뀌면 **정해진 기간 안에 장부와 서류, 관리비 등의 잔액을 새 관리주체에게 인계**해야 한다. 인계가 늦어지면 새 관리주체가 아무것도 하지 못하므로 실무에서 가장 첨예한 자리가 된다. 문서는 **보존기간**을 정해 관리하며, 회계 관련은 5년, 그 밖의 문서는 관리규약이 정한 기간에 따른다.
대외업무와 인허가
대외업무 — 관리사무소가 관청과 주고받는 일
관리사무소의 일은 단지 안에서만 끝나지 않는다. **신고 사항**으로는 관리규약의 제정·개정, 입주자대표회의의 구성·변경, 의무관리대상 전환과 제외, 관리방법의 결정과 변경, 주택관리업자의 선정, 하자보수보증금의 사용내역 등이 있고 모두 **시장·군수·구청장**이 상대다. **허가 또는 신고**가 필요한 것으로는 **행위허가**가 있어, 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외로 쓰거나 **증축·개축·대수선·파손·철거**를 하거나 **용도폐지**를 하려면 면적·세대수·동의 비율에 관한 기준에 따라 허가를 받거나 신고해야 한다. **입주자대표회의나 관리주체가 하려는 행위**와 **개별 입주자등이 하려는 행위**가 갈리고, 동의 비율도 행위의 무게에 따라 다르다. 그 밖에 소방 관계 법령의 **소방안전관리자 선임 신고**, 승강기 안전관리법의 **안전관리자 선임 통보**, 전기안전관리법의 **전기안전관리자 선임 신고**, 어린이놀이시설의 **안전관리자 지정과 보험 가입**이 관리사무소의 대외업무로 모인다. **사업자 선정**도 국토교통부 고시의 절차를 따라야 하므로 사실상 대외 규율의 대상이다.
사업자 선정지침
사업자 선정 — 누구에게 맡길지를 정하는 절차
관리비등을 집행하기 위해 사업자를 선정할 때에는 **전자입찰방식**을 따라야 하고, 그 밖의 방법은 국토교통부장관이 정해 고시하는 **「주택관리업자 및 사업자 선정지침」**을 따른다. 선정의 **주체**가 갈리는 것이 첫 관문이다 — **주택관리업자와 사업자의 선정 및 계약 체결은 입주자대표회의가 하는 것**과 **관리주체가 하는 것**으로 나뉘며, 대체로 장기수선충당금이나 하자보수보증금을 쓰는 공사는 대표회의가, 관리비를 쓰는 일상적 용역은 관리주체가 맡는다. **입찰의 종류**는 **일반경쟁입찰·제한경쟁입찰·지명경쟁입찰**이며, 제한경쟁은 사업 실적이나 기술 능력, 자본금의 하한을 정해 참가를 제한하는 것이고 지명경쟁은 정해진 요건 아래 다섯 이상을 지명해 셋 이상이 참가해야 성립한다. **낙찰의 방법**은 **최저가낙찰제·적격심사제·최고가낙찰제**로, 최저가는 가장 낮은 금액을 쓴 자를, 적격심사는 가격과 함께 실적·신인도·기술 능력을 평가해 고른다. 잡수입을 얻는 계약처럼 단지가 돈을 받는 경우에는 최고가낙찰제를 쓴다. **입찰 공고**는 정해진 기간 이상 하고, **입찰 결과와 계약서는 공개**한다. 수의계약이 허용되는 경우도 고시가 한정해 두고 있다.
보험과 위험관리
보험과 위험관리 — 사고가 났을 때를 미리 사 두는 일
단지의 위험은 보험으로 옮긴다. 공동주택이 드는 대표적인 보험이 **화재보험**으로, 화재로 인한 건물과 시설의 손해를 메운다. **재난배상책임보험**은 화재·폭발·붕괴로 다른 사람의 신체나 재산에 손해를 입혔을 때 배상하기 위한 것으로 정해진 시설에 가입이 의무화되어 있고, 일정 규모 이상의 공동주택도 대상이 된다. **승강기 사고배상책임보험**은 승강기 안전관리법에 따라 관리주체가 반드시 들어야 하며, **어린이놀이시설 배상책임보험**도 관리주체의 의무다. **주택관리사등의 손해배상책임 보장**은 보증보험·공제 가입이나 공탁으로 하고, **주택관리업자**도 영업의 보증을 위해 보증보험이나 공제에 가입한다. 근로자에 대해서는 **산업재해보상보험**이 강제로 적용된다. 위험관리는 보험 가입에서 끝나지 않고 **위험의 확인 → 평가 → 처리(회피·경감·이전·보유) → 검토**의 순환으로 이뤄진다. 보험은 이 가운데 **이전**에 해당하는 하나의 수단일 뿐이라, 안전점검과 교육으로 위험을 **경감**하는 것이 앞서야 하고 그러고도 남는 위험을 보험으로 넘긴다. 사고가 나면 **즉시 조치와 보고, 현장 보존, 보험사 통지, 원인 조사와 재발 방지**의 순서로 대응한다.
인사·노무관리
근로기준법의 적용
근로기준법의 적용 — 관리사무소도 사업장이다
**근로기준법은 상시 5명 이상의 근로자를 사용하는 모든 사업 또는 사업장에 적용**되며, 동거하는 친족만을 사용하는 사업과 가사 사용인에게는 적용되지 않는다(제11조). **상시 4명 이하**에는 대통령령으로 정하는 **일부 규정만** 적용되는데, 해고의 제한·연차휴가·연장근로 가산수당 같은 핵심 규정이 빠지므로 인원 산정이 실질적인 문제가 된다. 공동주택 관리에서는 **사용자가 누구인가**가 먼저 정해져야 한다 — **자치관리라면 입주자대표회의**, **위탁관리라면 주택관리업자**가 사용자가 되는 것이 원칙이고, 경비·청소를 용역으로 돌렸다면 그 용역업체가 사용자가 된다. **근로조건의 명시**는 근로계약을 체결할 때와 변경할 때 **임금, 소정근로시간, 휴일, 연차 유급휴가, 그 밖에 대통령령으로 정하는 근로조건**을 알리는 것이며, **임금의 구성항목·계산방법·지급방법과 소정근로시간·휴일·연차휴가는 서면으로 교부**해야 한다(제17조). **근로계약에 정한 근로조건이 사실과 다르면 근로자는 손해배상을 청구하고 즉시 근로계약을 해제**할 수 있다. **취업규칙**은 상시 10명 이상을 사용하는 사용자가 작성해 신고해야 하며, **불리하게 변경하려면 근로자 과반수의 동의**를 받아야 한다.
임금과 근로시간
임금과 근로시간 — 얼마를 언제까지 일하고 받는가
**임금**은 사용자가 근로의 대가로 지급하는 일체의 금품이다. 계산의 기초가 되는 두 개념이 있다 — **통상임금**은 정기적·일률적·고정적으로 지급되는 소정근로의 대가로 **연장·야간·휴일근로수당과 해고예고수당**의 기초가 되고, **평균임금**은 사유 발생일 이전 3개월간 지급된 임금 총액을 그 기간의 총일수로 나눈 금액으로 **퇴직금·휴업수당·산재보상**의 기초가 된다. **평균임금이 통상임금보다 낮으면 통상임금을 평균임금으로 한다.** 임금 지급에는 **통화로, 직접, 전액을, 매월 1회 이상 일정한 날에** 지급하라는 네 원칙이 걸린다. **근로시간은 1주 40시간, 1일 8시간을 초과할 수 없고**, **당사자 간에 합의하면 1주에 12시간을 한도로 연장**할 수 있다(제53조). **휴게는 근로시간이 4시간이면 30분 이상, 8시간이면 1시간 이상을 근로시간 도중에** 주어야 하며 **근로자가 자유롭게 이용**할 수 있어야 한다(제54조). **연장근로와 야간근로에는 통상임금의 100분의 50 이상을 가산**하고, **휴일근로는 8시간 이내는 100분의 50, 8시간을 초과하면 100분의 100을 가산**한다(제56조). 경비원처럼 **감시·단속적 업무에 종사하는 자로서 고용노동부장관의 승인을 받은 경우에는 근로시간·휴게·휴일 규정이 적용되지 않는다**.
휴일·휴가와 해고
휴일·휴가와 해고 — 쉬게 하는 규정과 내보내는 절차
**사용자는 1주에 평균 1회 이상의 유급휴일을 보장하여야 하고**, 대통령령으로 정하는 **공휴일도 유급으로 보장**하되 근로자대표와 서면합의로 특정 근로일로 대체할 수 있다(제55조). **연차 유급휴가**는 **1년간 80퍼센트 이상 출근한 근로자에게 15일**을 주고, **계속 근로기간이 1년 미만이거나 80퍼센트 미만 출근한 근로자에게는 1개월 개근 시 1일**을 준다(제60조). 3년 이상 계속 근로하면 2년마다 1일씩 가산되며 총 25일을 한도로 한다. **연차휴가 사용 촉진**은 사용자가 정해진 시기에 서면으로 촉구하고 통보했는데도 쓰지 않아 소멸한 경우 **보상 의무를 면하게** 하는 제도다(제61조). **유급휴가의 대체**는 근로자대표와의 서면합의로 연차휴가일을 갈음해 특정 근로일에 휴무시키는 것이다(제62조). **해고**는 **정당한 이유 없이 하지 못하며**, 업무상 부상·질병의 요양을 위한 휴업 기간과 그 후 30일, 산전·산후 휴업 기간과 그 후 30일에는 해고할 수 없다(제23조). **해고예고**는 **적어도 30일 전에 하거나 30일분 이상의 통상임금을 지급**해야 하되, **계속 근로기간이 3개월 미만**이거나 천재·사변 등 부득이한 사유로 사업을 계속할 수 없는 경우 등에는 하지 않아도 된다(제26조). **해고사유와 해고시기는 서면으로 통지하여야 효력이 있다**(제27조). 퇴직하면 **14일 이내에 금품을 청산**한다(제36조).
4대보험
4대보험 — 일하는 사람을 받치는 네 개의 사회보험
**국민연금·건강보험·고용보험·산업재해보상보험**을 4대보험이라 하며, 사업장은 요건을 갖추면 **당연가입**된다. **국민연금**은 18세 이상 60세 미만의 근로자와 사용자가 가입하며 **보험료를 사용자와 근로자가 절반씩** 부담한다. **건강보험**도 **절반씩** 부담하며 **장기요양보험료**가 건강보험료에 얹혀 부과된다. **고용보험**은 실업급여 부분은 **절반씩**, 고용안정·직업능력개발사업 부분은 **사용자가 전액** 부담한다. **산업재해보상보험**은 **전액을 사용자가 부담**하는데, 업무상 재해에 대한 사용자의 무과실 책임을 사회보험으로 옮긴 제도이기 때문이다. 산재보험은 **근로자를 사용하는 모든 사업에 적용**되는 것이 원칙이라 상시 인원과 무관하며, 이 점이 근로기준법의 5인 기준과 다르다. 관리사무소 실무에서는 **입사와 퇴사 시의 취득·상실 신고**, **보수총액 신고**, **일용근로자와 단시간근로자의 가입 요건**이 자주 걸린다. 단시간근로자는 **1개월간 소정근로시간이 60시간 미만이면 원칙적으로 국민연금과 건강보험의 가입 대상에서 제외**되나 고용보험과 산재보험은 다르게 적용된다. 위탁관리에서 사용자가 주택관리업자라면 신고와 납부의 주체도 그 업자가 된다.
산업안전보건
산업안전보건 — 일하다 다치지 않게 하는 의무
산업안전보건법은 **사업주에게 근로자의 안전과 보건을 유지·증진할 의무**를 지운다. 사업주는 **위험을 예방하기 위한 안전조치와 보건조치**를 해야 하며, 기계·기구에 의한 위험, 전기·열 등 에너지에 의한 위험, 추락·붕괴 위험이 있는 장소에서 생기는 위험을 막아야 한다. **안전보건교육**은 정기교육·채용 시 교육·작업내용 변경 시 교육·특별교육으로 나뉘며 대상과 시간이 정해져 있다. **위험성평가**는 사업장의 유해·위험요인을 찾아내 그 위험의 크기를 평가하고 감소 대책을 세워 실행하는 것으로, 사업주의 의무이며 근로자를 참여시켜야 한다. **산업안전보건위원회**는 일정 규모 이상의 사업장에 두어 안전·보건에 관한 사항을 노사가 같은 수로 심의·의결한다. 관리사무소에서 실제로 걸리는 자리는 **고소작업**(외벽 도장·유리 청소·조경 전정), **밀폐공간 작업**(정화조·물탱크·맨홀), **전기작업**, **제초·제설 작업**이다. 특히 **밀폐공간은 산소결핍과 유해가스로 목숨을 잃는 사고가 반복되는 곳**이라 작업 전 산소농도 측정, 환기, 감시인 배치, 구조 장비 준비가 요구된다. **중대재해가 발생하면 작업을 중지하고 보고**해야 하며, 근로자는 급박한 위험이 있으면 **스스로 작업을 중지하고 대피할 수 있고 그것을 이유로 불이익한 처우를 받지 않는다**.
노사관계
노사관계 — 함께 정하는 자리와 다투는 자리
노무관리는 개별 근로자와의 관계만이 아니라 **집단적 관계**도 다룬다. **근로자대표**는 근로자 과반수로 조직된 노동조합이 있으면 그 노동조합, 없으면 근로자 과반수를 대표하는 자를 말하며, **탄력적·선택적 근로시간제의 도입, 유급휴가의 대체, 보상휴가제, 휴일의 대체** 등 근로기준법이 서면합의를 요구하는 자리에서 상대가 된다. **취업규칙의 불리한 변경**에는 근로자 과반수의 동의가 필요한데, 이때는 근로자대표가 아니라 **과반수 노동조합의 동의 또는 근로자 과반수의 동의**라는 점이 다르다. **노동조합 및 노동관계조정법**은 노동조합의 설립과 **단체교섭·단체협약**, **쟁의행위**, **부당노동행위**를 규율한다. **단체협약은 취업규칙이나 근로계약보다 우선**하며, 협약에 정한 근로조건에 미달하는 근로계약 부분은 무효가 되고 협약의 기준이 대신한다. **부당노동행위**는 노동조합 활동을 이유로 한 불이익 취급, 지배·개입, 정당한 이유 없는 단체교섭 거부 등이며 노동위원회의 구제 대상이다. 공동주택에서는 **위탁관리업체가 바뀔 때 고용승계**가 가장 첨예한 문제가 되는데, 용역계약이 끝나면 형식상 고용도 끝나지만 실제로는 같은 사람이 같은 일을 이어 하는 경우가 많아 승계 여부를 두고 다툼이 생긴다.
회계관리
관리비와 사용료
관리비와 사용료 — 무엇을 걷어 어디에 쓰는가
**관리비**는 공동주택의 유지관리에 실제로 드는 비용으로 항목이 정해져 있다 — **일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비**이며 여기에 **위탁관리수수료**가 더해진다. 이 가운데 **일반관리비**는 인건비·제사무비·제세공과금·피복비·교육훈련비·차량유지비 등으로 다시 나뉜다. **사용료 등**은 관리주체가 입주자등을 대행해 받아 그 받을 자에게 내주는 돈으로 **전기료·수도료·가스사용료·지역난방비·정화조오물수수료·생활폐기물수수료·입주자대표회의 운영경비·건물보험료·선거관리위원회 운영경비** 등이 든다. 둘을 가르는 잣대는 **관리에 든 비용인가, 남에게 낼 돈을 대신 받는 것인가**다. 부과는 **공용부분과 전유부분을 나누어** 하고, 공용은 세대의 면적 비율 등 관리규약이 정한 기준에 따르며 전유는 실제 사용량에 따른다. **관리비를 연체하면 관리규약이 정한 연체료**를 물릴 수 있으나 그 요율은 사회통념상 상당한 범위여야 한다. 관리비등의 **항목별 산출내역은 공개**해야 하고, **세대별 부과내역은 공개 대상에서 제외**된다.
관리비예치금과 잡수입
관리비예치금과 잡수입 — 밑돈과 덤으로 생긴 돈
**관리비예치금**은 공용부분의 관리 및 운영에 필요한 경비로 **관리주체가 공동주택의 소유자로부터 징수**하며, **소유권을 상실하면 반환**하되 관리비·사용료·장기수선충당금 등을 미납했으면 정산한 뒤 잔액을 돌려준다. 관리비를 걷어 쓰기까지 시차가 있어 운영 자금이 비는데, 그 공백을 메우는 밑돈이다. 소유자에게서 걷는 것은 그것이 소모되는 비용이 아니라 **단지에 묶어 두는 자본의 성격**이기 때문이다. **잡수입**은 관리 과정에서 생기는 수입으로 **재활용품 매각대금, 광고물 게시 수입, 알뜰시장 등 공용시설의 사용료, 예금 이자, 주차장 사용료** 등이 든다. 잡수입도 관리비등에 포함되어 **회계에 잡고 공개**해야 하며, 그 사용은 관리규약이 정한 바에 따른다. 실무에서는 **관리비 차감**, **공동체 활성화 사업**, **예비비 적립**에 쓰이는 것이 보통이다. 잡수입 가운데 **입주자가 부담한 돈에서 나온 것**(예: 장기수선충당금의 예금 이자)은 그 성격상 원래의 회계로 돌아가야 하고, **입주자등이 함께 만든 것**(재활용품 매각대금)은 관리비를 낸 사람들에게 돌아가는 것으로 보는 것이 일반적이다. 잡수입의 귀속과 용도를 규약에 미리 정해 두지 않으면 반드시 다툼이 된다.
회계처리와 감사
회계처리와 감사 — 기록하고 검증하는 절차
공동주택의 회계는 **국토교통부장관이 정해 고시하는 「공동주택 회계처리기준」**을 따르며, **발생주의**와 **복식부기**가 원칙이다. 현금이 오간 때가 아니라 거래가 생긴 때를 기준으로 잡으므로 미수관리비와 미지급비용이 장부에 드러난다. 회계연도는 관리규약이 정하며 대개 1월 1일부터 12월 31일까지다. **회계 구분**이 중요한데, **관리비회계**, **장기수선충당금회계**, **잡수입회계**를 나누어 처리해 서로 섞이지 않게 한다. 특히 장기수선충당금은 용도가 법으로 묶여 있어 관리비회계와 섞이면 곧바로 유용이 된다. **예산**은 관리주체가 편성해 **입주자대표회의의 승인**을 받고, 회계연도가 끝나면 **결산서를 작성해 승인**을 받으며 그 내용을 공개한다. **회계감사**는 의무관리대상 공동주택의 관리주체가 **매년 1회 이상 감사인의 감사를 받는 것이 원칙**이며, **300세대 이상은 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의**가 있으면 그 연도의 감사를 면제받을 수 있다. 감사인은 회계처리기준 위반 사항이 있으면 **관리주체에게 통보하고 입주자대표회의에 보고**하며, 그 결과는 공개된다. 내부적으로는 **입주자대표회의의 감사**가 관리비등의 집행을 감사한다.
장기수선충당금과 적립
장기수선충당금 — 몇십 년 뒤를 위해 오늘 쌓는 돈
**장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 돈을 관리주체가 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립**하는 것이다. **요율은 관리규약**으로 정하고, **적립금액은 장기수선계획으로** 정한다. 산정은 **세대당 부담액 = 월간 세대별 장기수선충당금 = (장기수선계획기간 중의 수선비 총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))) × 세대당 주택공급면적**의 방식으로 하며, 요컨대 **계획기간 동안 들 돈을 면적과 개월 수로 나누어 매달 걷는 것**이다. 적립은 **사용검사일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터** 매달 하며, 사업주체가 아니라 소유자가 부담한다. **사용은 장기수선계획에 따르는 것이 원칙**이나 **입주자 과반수의 서면동의가 있으면 하자분쟁조정등의 비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용, 그 비용을 청구하는 데 드는 비용**에 쓸 수 있다. 사용하려면 **장기수선충당금 사용계획서**를 장기수선계획에 따라 작성하고 **입주자대표회의의 의결**을 거친다. 임차인이 낸 경우에는 **소유자에게 반환을 청구**할 수 있고 관리주체가 납부 확인서를 발급한다. 적립 현황과 사용 내역은 **공개 대상**이다.
시설관리
장기수선계획
장기수선계획 — 30년을 미리 적어 두는 문서
**장기수선계획**은 공동주택의 공용부분 주요 시설에 대해 **언제 무엇을 어떻게 고치고 갈지를 미리 정해 둔 계획**이다. **300세대 이상, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식·지역난방방식의 공동주택, 주택 외의 시설과 주택을 같은 건축물로 지은 건축물**이 대상이며, 사업주체나 리모델링을 하는 자가 수립해 **사용검사를 신청할 때 제출**하고 사용검사권자가 관리주체에게 인계한다. 계획에는 **공사 종별과 부위, 수선 방법(전면교체·부분수리·도장 등), 수선 주기, 수선율, 계획기간의 수선비 총액**이 담긴다. 수선 주기와 수선율은 국토교통부령의 **수립기준**이 정한 값을 바탕으로 하되 단지의 실제 상태에 맞게 조정한다. **입주자대표회의와 관리주체는 3년마다 검토하고 필요하면 조정**하며, **주요 시설을 신설하는 등 관리 여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에도 조정**할 수 있다. **검토사항은 기록해 보관**해야 하고, 검토 전에 관리사무소장이 시·도지사가 실시하는 **비용산출과 공사방법에 관한 교육**을 받게 할 수 있다. 계획에 없는 공사를 충당금으로 하려면 먼저 계획을 조정해야 하며, 이 순서를 뒤집는 것이 가장 흔한 위반이다.
안전관리계획과 안전점검
안전관리계획과 안전점검 — 사고를 앞질러 막는 절차
**의무관리대상 공동주택의 관리주체는 시설물로 인한 안전사고를 예방하기 위하여 안전관리계획을 수립하고, 시설물별로 안전관리자와 안전관리책임자를 지정해 시행**해야 한다. 계획에 담기는 대상은 **고압가스·액화석유가스·도시가스 시설, 중앙집중식 난방시설, 발전 및 변전시설, 위험물 저장시설, 소방시설, 승강기와 인양기, 연탄가스배출기, 석축과 옹벽·법면, 공동주택단지 안의 도로, 정화조와 하수도, 옥상과 계단 등의 난간, 우물과 비상저수시설, 펌프실·전기실·기계실, 주차장** 등으로 정해져 있고, **어린이놀이터**도 포함된다. **안전점검**은 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법에 따른 방법으로 실시하며, **16층 이상의 공동주택과 15층 이하로서 사용승인일부터 30년이 지났거나 안전등급이 C·D·E인 공동주택**은 정해진 자격을 갖춘 자가 점검하도록 하고 있다. 점검 결과 **위험이 발견되면 입주자대표회의에 보고하고 지체 없이 보수·보강 등 필요한 조치**를 하며, **시장·군수·구청장에게 통보**한다. **경비업무 종사자와 지정된 안전관리자·책임자는 시장·군수·구청장이 실시하는 방범교육과 안전교육을 받아야 하고**, 방범교육은 관할 경찰서장에게, 소방 안전교육은 관할 소방서장에게 위임·위탁할 수 있다.
건축물의 유지관리
건축물의 유지관리 — 몸통과 껍데기를 지키는 일
건축물의 유지관리는 **구조체**와 **마감**을 나누어 본다. **구조체**에서 살필 것은 **균열·처짐·철근 노출과 부식·중성화**다. 콘크리트의 균열은 폭과 방향으로 성격이 갈려, **수직 균열은 대체로 건조수축이나 침하**, **경사 균열은 전단**, **철근을 따라 나란히 난 균열은 부식에 의한 팽창**을 뜻한다. 마지막 것이 가장 무거운데, 철근이 녹슬면 부피가 늘어 콘크리트를 밀어내고 그 틈으로 물이 더 들어가 부식이 가속되기 때문이다. **중성화**는 콘크리트가 이산화탄소와 반응해 알칼리성을 잃어 철근을 지키지 못하게 되는 현상으로, 페놀프탈레인 용액을 뿌려 붉게 물들지 않는 깊이로 잰다. **마감**에서는 **외벽 도장과 타일의 박리, 창호의 기밀과 결로, 옥상 방수층의 들뜸과 균열, 지붕과 홈통의 막힘**을 본다. 특히 **타일 박리는 낙하 사고로 이어지므로** 타음법이나 적외선 촬영으로 들뜬 부위를 찾아 미리 걷어낸다. **결로**는 표면온도가 노점 아래로 내려가 생기므로 단열 보강·환기·난방의 세 방향으로 다루며, 곰팡이와 마감 훼손을 부른다. 유지관리의 순서는 **점검 → 진단 → 보수·보강 → 기록**이며, 기록이 장기수선계획의 조정으로 되먹임되어야 한다.
급수·급탕 관리
급수·급탕 관리 — 물이 닿는 데까지의 책임
급수 관리의 축은 **수량·수압·수질** 셋이다. **수압**은 세대 수도꼭지에서 최저 필요 압력을 확보하되 지나치면 소음과 수격작용, 부품 손상을 부르므로 감압밸브로 낮춘다. 고층에서는 **조닝**으로 층을 나누어 아래층의 과압을 막는다. **수격작용(워터해머)**은 밸브를 급히 닫을 때 관 안의 물이 관성으로 부딪히는 현상으로 소음과 배관 파손을 부르며, **수격방지기 설치, 밸브의 완폐, 유속 제한**으로 다룬다. **수질**에서 가장 무거운 것이 **저수조 관리**다. 저수조는 **반기 1회 이상 청소**하고 **연 1회 이상 수질검사**를 받으며, 유입관과 오버플로관에 방충망을 두고 맨홀을 잠가 오염을 막는다. 저수조 안에서 물이 오래 머물면 잔류염소가 줄어 세균이 번지므로 **용량을 지나치게 크게 잡지 않는 것**이 오히려 위생에 낫다. **급탕**에서는 **레지오넬라균**이 문제인데 미지근한 물에서 번지므로 **저탕조는 60도 이상, 공급은 55도 이상**을 유지하는 것이 관리의 기준이 된다. 다만 그대로 내보내면 화상 위험이 있어 **혼합수전이나 감온장치**로 사용 온도를 낮춘다. 겨울에는 **동파**가 문제라 노출 배관의 보온과 세대 계량기함 관리, 한파 시 미세 유출이 대책이 된다.
배수·위생 관리
배수·위생 관리 — 냄새와 막힘을 다루는 일
배수 관리의 핵심은 **트랩의 봉수를 지키는 것**이다. 트랩은 배수관에 물을 가두어 하수의 냄새와 벌레가 실내로 들어오지 못하게 막는 장치로, 그 물이 **봉수**다. 봉수가 사라지는 원인은 여럿이다 — **자기사이펀 작용**(만수 상태로 흘러 트랩의 물까지 빨려 나감), **유도사이펀(흡출) 작용**(수직관을 물이 내려가며 생긴 부압이 봉수를 빨아냄), **분출 작용**(하류의 압력이 봉수를 밀어냄), **모세관 현상**(머리카락 등이 걸쳐 물을 빨아냄), **증발**(오래 쓰지 않은 배수구). 이 가운데 사이펀 계열을 막는 것이 **통기관**이며, 그래서 통기설비는 냄새 문제의 근본 대책이 된다. **이중 트랩은 금지**되는데 두 트랩 사이의 공기가 갇혀 배수가 되지 않기 때문이다. 오래 비운 세대의 배수구에서 냄새가 나는 것은 증발이 원인이므로 물을 부어 주면 해결된다. **정화조**는 오수를 처리하는 시설로 **연 1회 이상 내부 청소**를 하고 방류수 수질을 관리하며, 청소와 점검 때 **황화수소와 산소결핍**으로 사망 사고가 반복되므로 밀폐공간 작업 절차를 반드시 따른다. **배수관의 막힘**은 주방의 유지분과 화장실의 이물질이 원인이며, 정기적인 고압세척과 그리스트랩 관리로 다룬다.
난방·공조 관리
난방·공조 관리 — 열을 만들고 나누고 재는 일
공동주택의 난방은 **개별난방·중앙집중식난방·지역난방**으로 갈린다. **개별난방**은 세대마다 보일러를 두어 쓴 만큼 내므로 분쟁이 적고, **중앙집중식**은 한 곳에서 열을 만들어 나누므로 효율이 높은 대신 **분배와 계량**이 문제가 된다. **지역난방**은 열병합발전소 등에서 온수를 받아 각 세대에 나눈다. 중앙집중식과 지역난방에서 핵심 설비가 **열량계**로, 세대별 사용 열량을 재어 요금을 나눈다. 열량계가 없거나 고장 나면 면적 비율로 나누게 되어 실제 사용량과 어긋나고 곧 민원이 된다. 난방 방식으로는 **온수온돌(바닥복사)**이 표준이며, 복사난방은 실내 상하 온도차가 작고 쾌적하지만 **열용량이 커서 반응이 느리다**. **공조**에서는 **환기**가 중심으로, 100세대 이상 공동주택은 시간당 0.5회 이상의 환기가 가능한 설비를 갖춰야 한다. **열회수형 환기장치**는 나가는 공기의 열을 들어오는 공기에 옮겨 환기하면서도 열손실을 줄인다. 관리에서 자주 걸리는 것은 **필터의 교체 주기**로, 막힌 필터는 풍량을 떨어뜨려 환기설비를 무용지물로 만든다. **결로와 곰팡이** 민원은 대개 환기 부족과 단열 취약부가 겹친 결과라, 설비와 건축을 함께 봐야 풀린다.
전기·승강기 관리
전기·승강기 관리 — 멈추면 곧 사고가 되는 설비
**전기설비**에서 관리의 중심은 **수변전설비**다. 한전에서 받은 고압을 변압해 각 세대로 보내는 설비로, **변압기·차단기·계전기·콘덴서**로 이뤄진다. 관리에서 살필 것은 **부하율과 역률, 절연저항, 접지저항, 열화(온도 상승)**이며 **열화상 카메라 점검**이 정기 점검의 표준이 되었다. **역률**이 낮으면 같은 일을 하는 데 더 많은 전류가 흘러 손실과 요금이 늘므로 **콘덴서**로 개선한다. **정전**에 대비해 **비상발전기**를 두고 정기적으로 무부하·부하 시험을 하며, 소방부하와 비상용승강기 등 반드시 살아 있어야 할 회로를 우선 급전한다. **승강기**는 관리주체가 **월 1회 이상 자체점검**을 하고 결과를 승강기안전종합정보망에 입력하며, **정기검사**를 받고 **설치검사 후 15년이 지나면 정밀안전검사**를 받는다. 운행 관리에서 가장 잦은 사고가 **갇힘**이며, 갇힘이 발생하면 **비상통화장치로 소통하고 절대 스스로 문을 열려 하지 않도록 안내**한 뒤 유지관리업자나 119가 구출한다. 관리주체가 임의로 구출하다 사고가 커지는 일이 반복되므로 **훈련받지 않은 사람의 구출 시도를 금지**하는 것이 원칙이다. **비상통화장치**가 24시간 연결되는지, **폐쇄회로 화면과 조명**이 작동하는지가 점검의 첫 항목이 된다.
소방시설 관리
소방시설 관리 — 쓸 일이 없기를 바라며 늘 준비해 두는 설비
관리주체는 **특정소방대상물의 관계인**으로서 소방시설을 **화재안전기준에 따라 설치·관리**하고 **자체점검**을 실시해야 한다. 자체점검은 **작동점검**과 **종합점검**으로 나뉘며, 관계인이 스스로 하거나 점검능력 평가를 받은 관리업자등이 한다. 점검 결과는 보고하고 결함은 고친다. **소방안전관리자**를 선임해 소방계획서를 작성하고 소방훈련과 교육을 실시하며, 자위소방대와 초기대응체계를 갖춘다. 관리에서 가장 흔한 위반이 **피난시설·방화구획·방화시설의 관리**로, **폐쇄하거나 훼손하는 행위**, **주위에 물건을 쌓아 두거나 장애물을 설치하는 행위**, **용도에 장애를 주거나 소방활동에 지장을 주는 행위**가 금지된다. 계단참에 쌓인 짐, 고임목으로 열어 둔 방화문, 물건으로 막힌 옥상 출입문이 모두 여기 걸린다. 특히 **방화문을 열어 두는 것**은 방화구획을 통째로 무력화하는 행위라 화재 시 연기가 계단실을 타고 전 층으로 번지게 만든다. **세대 내 대피공간과 경량칸막이**도 관리 대상으로, 발코니 확장 세대의 대피공간에 물건을 채워 두거나 경량칸막이 앞을 붙박이장으로 막으면 정작 쓸 수 없게 된다. **소방차 전용구역**에 주차하거나 진입을 막는 행위도 금지되며 과태료의 대상이다.
가스·환경 설비 관리
가스와 부대설비 관리 — 새면 곧 폭발이 되는 설비
공동주택의 가스는 **도시가스**와 **액화석유가스(LPG)**로 갈린다. 도시가스의 주성분인 **메탄은 공기보다 가벼워 위로 뜨므로 가스누설경보기를 천장 쪽에** 두고, LPG의 주성분인 **프로판·부탄은 공기보다 무거워 바닥에 깔리므로 경보기를 바닥 쪽에** 둔다. 이 하나가 두 가스의 관리 방식을 통째로 가른다 — 환기구의 위치, 누설 시 대피 방향, 잔류 가스의 처리가 모두 여기서 갈린다. 관리에서 살필 것은 **배관의 부식과 도색, 밸브와 호스의 상태, 정압기실의 관리, 가스누설경보기의 작동, 굴뚝과 배기통의 이탈**이다. 특히 **개별난방 보일러의 배기통 이탈**은 일산화탄소 중독 사망으로 이어지므로 점검의 최우선 항목이며, 배기통은 실외로 곧게 빠지고 이음부가 고정되어 있어야 한다. **정기점검과 안전점검**은 도시가스사업자와 액화석유가스 공급자가 실시하며 관리주체는 이에 협조하고 결과를 관리한다. 부대설비로는 **주차장·조경·어린이놀이터·경비실**이 있는데, 주차장은 **바닥 표시와 조명, 배수, 환기**를, 조경은 **수목의 생육과 전정, 병해충 방제**를, 놀이터는 **어린이놀이시설 안전관리법의 검사·점검·보험**을 함께 지켜야 한다.
리모델링과 대수선
리모델링과 대수선 — 낡은 단지가 고를 수 있는 길
단지가 낡으면 **수선·대수선·리모델링·재건축** 가운데 하나를 고르게 된다. **수선**은 장기수선계획에 따라 부위별로 갈고 고치는 일상적 대응이고, **대수선**은 주요구조부를 해체·수선·변경하는 것으로 건축법의 허가나 신고 대상이며 공동주택관리법의 **행위허가**도 함께 걸린다. **리모델링**은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시키기 위해 대수선하거나 일부를 증축하는 것으로, **입주자·사용자 또는 관리주체가 시장·군수·구청장의 허가**를 받아 한다. **세대수가 증가되는 리모델링**에는 **권리변동계획**이 필요하고, **증축형 리모델링**에는 **안전진단**이 앞선다. 안전진단 결과 구조에 위험이 있어 재건축이 필요하다고 결정되면 증축형 리모델링을 할 수 없다. **재건축**은 헐고 새로 짓는 것으로 도시정비법의 절차를 따르며 안전진단·조합설립·관리처분의 긴 과정을 거친다. 고르는 잣대는 **구조가 견디는가, 비용을 감당할 수 있는가, 합의를 모을 수 있는가**다. 구조가 성하면 리모델링이 값싸고 빠르지만 평면 개선에 한계가 있고, 재건축은 완전히 새로 얻는 대신 시간과 돈과 합의의 문턱이 훨씬 높다. 관리주체의 역할은 **장기수선계획의 기록과 안전점검 이력으로 그 판단의 근거를 쌓아 두는 것**이다.
하자관리
하자담보책임
하자담보책임 — 무엇을 하자라 부르고 몇 년을 묻는가
**하자**는 공사상의 잘못으로 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능 불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상 불량 등이 생겨 **건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함**을 말한다. **내력구조부별 하자**와 **시설공사별 하자**로 나뉘며, 내력구조부의 하자는 **건축물의 구조안전상 위험을 초래하거나 초래할 우려가 있는 정도**의 것이다. **담보책임기간**은 **내력구조부와 지반공사가 10년**, 시설공사는 공종에 따라 **2년·3년·5년**으로 갈린다. 마감공사처럼 눈에 곧 드러나는 것이 짧고, 구조와 방수처럼 시간이 지나야 드러나는 것이 길다. **기산점**은 **전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일**이다. 하자보수를 청구할 수 있는 자는 **입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 집합건물법상 관리단, 공공임대주택의 임차인등**이며, 사업주체는 청구를 받으면 정해진 기간 안에 보수하거나 보수 계획을 통보해야 한다. **하자보수보증금**은 사업주체가 담보책임기간 동안 예치하되 **국가·지자체·LH·지방공사는 예치하지 않으며**, 그 사용 후에는 **30일 이내에 사용내역을 신고**한다.
하자보수와 보증금
하자보수와 하자보수보증금 — 고치게 하고, 못 고치면 돈으로
하자보수의 절차는 이렇다 — **하자를 발견하면 입주자대표회의등이 사업주체에게 보수를 청구**하고, 사업주체는 **정해진 기간(대통령령이 정한 기간) 안에 보수하거나 보수 일정을 담은 계획을 통보**해야 한다. 이행하지 않으면 **하자보수보증금으로 직접 보수**할 수 있고, 이때 **하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정이나 조정·재정, 법원의 판결** 등이 근거가 된다. 보증금은 **정해진 용도로만** 쓸 수 있고 **사용 후 30일 이내에 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고**한다. **보증금의 반환**은 담보책임기간이 지나면서 정해진 비율에 따라 단계적으로 이뤄지며, 하자보수가 끝나지 않은 부분은 남긴다. **하자보수의 종료**는 사업주체가 보수를 완료하고 입주자대표회의등이 확인해 이뤄지며, 종료 확인 뒤에는 그 부분에 대해 다시 청구하기 어려워지므로 **확인 전에 전수 점검**하는 것이 실무의 관건이다. **하자진단**은 하자 여부와 그 원인을 밝히는 것이고 **감정**은 보수 비용을 산정하는 것으로, 그 비용은 원칙적으로 청구한 쪽이 부담하나 **입주자 과반수의 서면동의가 있으면 장기수선충당금에서** 쓸 수 있다. 소송으로 가면 시간과 비용이 크게 들어 대개 조정 절차가 먼저 시도된다.
하자분쟁조정
하자분쟁조정 — 소송 앞에 놓인 문
**하자심사·분쟁조정위원회**는 국토교통부에 두며 하자 여부의 판정과 분쟁의 조정·재정을 맡는다. 다루는 것은 **담보책임 및 하자보수 등에 관한 사업주체와 입주자대표회의등 사이의 분쟁**, **하자의 책임범위 등에 관한 관계 당사자 사이의 분쟁**, **하자보수보증금의 청구 및 사용에 관한 분쟁** 등이다. 절차는 신청을 받으면 지체 없이 개시하며, **하자심사와 분쟁조정은 신청을 받은 날부터 60일(공용부분은 90일)**, **분쟁재정은 150일(공용부분은 180일)** 이내에 완료해야 한다. 이 기간에서 **흠결보정기간과 하자감정기간은 제외**된다. **조정**은 당사자가 조정안을 받아들이면 성립하고 **재판상 화해와 같은 효력**을 가지며, **재정**은 위원회가 사실을 조사해 법률관계를 판단하는 것으로 일정 기간 안에 소송이 제기되지 않으면 당사자 사이에 합의가 성립된 것으로 본다. **신청인이 조정등을 신청하면 그 절차가 진행되는 동안 시효가 중단**되는 효과도 있다. 사업주체는 **정당한 사유 없이 조정등에 응하지 않을 수 없고**, 조정등의 신청 사실은 관계 기관에 통보된다. 하자 분쟁을 소송이 아니라 이 절차로 먼저 보내는 것은, 하자 사건이 **기술적 판단이 앞서야 법률적 판단이 가능한** 유형이기 때문이다.
안전·방재관리
재난관리와 비상대응
재난관리와 비상대응 — 벌어진 뒤의 몇 분이 결과를 정한다
재난관리는 **예방 → 대비 → 대응 → 복구**의 네 단계로 짜인다. **예방**은 위험요인을 없애거나 줄이는 일로 시설의 개선과 점검이 여기 들고, **대비**는 벌어질 것을 전제로 준비하는 일로 매뉴얼 작성·비상연락망 정비·훈련·물자 비축이 든다. **대응**은 실제로 벌어졌을 때의 행동이며, **복구**는 원상으로 되돌리고 재발을 막는 일이다. 관리주체가 실질적으로 힘을 쓰는 곳은 **대비**다 — 대응의 질은 대비의 질을 넘지 못하기 때문이다. 공동주택에서 대비해야 할 재난은 **화재, 정전, 단수, 침수, 태풍과 강풍, 폭설과 한파, 지진, 가스누출, 승강기 갇힘, 감염병**이며 각각 **누가 무엇을 언제 하는가**를 적은 절차서가 있어야 한다. 절차서에는 **최초 발견자의 행동, 통보 순서, 대피 유도, 관계 기관 신고, 입주자 안내 방법, 사후 보고**가 담긴다. **비상연락망**은 최신으로 유지하고 야간·휴일의 연락 경로를 따로 정한다. **훈련**은 계획대로 되는지를 확인하는 유일한 방법이며, 소방훈련은 법정 의무이기도 하다. 사고 뒤에는 **원인 조사와 절차의 수정**으로 이어져야 하며, 이 되먹임이 없으면 같은 사고가 되풀이된다.
화재안전과 피난
화재안전과 피난 — 알리고, 끄고, 나가게 한다
화재 대응은 **통보·초기소화·피난 유도**가 동시에 이뤄져야 한다. 순서가 아니라 동시라는 점이 중요한데, 하나를 마치고 다음으로 가면 늦기 때문이다. **자위소방대**는 이 셋을 나누어 맡도록 편성하며 **통보연락반·초기소화반·피난유도반·응급구조반·방호안전반**으로 구성한다. 관리주체는 **소방계획서**에 이 편성과 임무를 적고 훈련으로 확인한다. **초기소화**는 소화기와 옥내소화전으로 하되 **불길이 천장에 닿으면 포기하고 대피**하는 것이 원칙이다. 소화기는 **바람을 등지고 손잡이를 잡아 안전핀을 뽑고 노즐을 불의 아래쪽으로 향해** 쓴다. **피난 유도**에서 붙잡을 것은 아파트 화재의 특성이다 — **연기가 계단실을 타고 위로 번지므로 무조건 아래로 뛰는 것이 늘 옳지는 않다.** 현관 밖 복도가 이미 연기로 찼다면 **세대 안에 머무르며 문틈을 막고 구조를 기다리는 것**이 더 안전할 수 있고, 발코니의 **대피공간이나 경량칸막이**로 옆집으로 건너가는 길도 있다. 관리주체는 평소에 **각 세대의 대피 경로와 경량칸막이 위치를 알리고**, 복도와 계단에 물건이 쌓이지 않게 하며, 방화문이 닫혀 있게 관리한다. **소방차 전용구역**과 진입로를 비워 두는 것도 관리의 몫이다.
방범과 시설물 안전
방범과 시설물 안전 — 지키는 일과 그 경계
**경비업무**는 경비업법의 시설경비에 해당하며, 경비원은 **직무교육과 신임교육**을 받아야 하고 관리주체는 **방범교육**을 받게 한다. 공동주택 경비원의 업무 범위는 법령이 정한 바로 한정되어, **관리사무소가 시키는 모든 일을 할 수 있는 것이 아니다**. 청소나 대리주차, 택배 분류처럼 경비 외의 업무를 시키는 것이 갈등의 원인이 되어 왔고, 공동주택관리법령은 공동주택 경비원이 할 수 있는 업무를 따로 정해 두었다. **출입통제**는 공동현관의 잠금장치, 차량출입시스템, 방문자 확인 절차로 이뤄지며 **주민이 아닌 사람의 출입을 어디까지 막을지**가 늘 문제가 된다. 공용부분은 구분소유자 전원의 것이므로 방문자와 배달원의 출입을 지나치게 막으면 오히려 다툼이 된다. **영상정보처리기기**는 시설안전과 화재예방, 범죄의 예방·수사를 위해 설치할 수 있고 **안내판을 두어 목적·장소·범위·시간·관리책임자를 알려야 하며 녹음 기능은 사용할 수 없다**. 영상의 **열람은 정보주체와 정해진 요건에 해당하는 경우로 한정**되며, 관리사무소가 임의로 보여 주면 개인정보 보호법 위반이 된다. **시설물 안전**으로는 **놀이터·주차장·옥상 출입문·난간·석축**의 관리가 함께 묶이며, 특히 **옥상 출입문은 평소 잠그되 화재 시에는 자동으로 열리는 자동개폐장치**를 두는 것이 원칙이다.
환경관리
실내공기질과 환기
실내공기질과 환기 — 갇힌 공기를 바꾸는 일
**신축 공동주택**은 시공자가 **실내공기질을 측정해 시장·군수·구청장에게 제출하고 입주 개시 전에 입주민이 잘 볼 수 있는 곳에 공고**해야 한다. 측정 대상은 **폼알데하이드, 벤젠, 톨루엔, 에틸벤젠, 자일렌, 스티렌, 라돈** 등으로 새 건축자재와 접착제에서 나오는 물질이 중심이다. 입주 전 **베이크아웃**(난방을 높이고 밀폐한 뒤 환기하기를 반복해 오염물질을 빼내는 방법)이 권장되고, **오염물질을 방출하는 건축자재의 사용은 제한**된다. **100세대 이상의 공동주택은 시간당 0.5회 이상의 환기가 이뤄지도록 자연환기설비 또는 기계환기설비**를 갖춰야 한다. 관리에서 실제로 걸리는 것은 **필터의 관리**로, 막힌 필터는 풍량을 떨어뜨려 설비를 무용지물로 만들고 오히려 소음과 전력만 늘린다. 그래서 **필터 교체 주기의 안내와 공용 급기구·배기구의 청소**가 관리주체의 일이 된다. 지하주차장은 **일산화탄소** 관리가 중심이라 농도에 연동해 팬을 돌리는 제어가 쓰이며, **라돈**은 지반에서 올라오므로 저층부와 지하 공간에서 문제가 된다. 여름철의 **결로와 곰팡이**도 공기질 문제와 얽히는데, 환기 부족과 단열 취약부가 겹칠 때 생기므로 설비와 건축을 함께 봐야 풀린다.
소음·진동과 조경
소음·진동과 조경 — 귀에 닿는 것과 눈에 닿는 것
단지의 소음은 **층간소음**, **설비소음**, **공사소음**, **외부소음**으로 나뉜다. 층간소음은 앞서 본 절차(요청→확인→권고→조정)를 따르고, **설비소음**은 급배수 배관·펌프·엘리베이터 기계실·환기팬에서 나오며 **방진가대·완충재·저소음 배관**으로 다룬다. 특히 **수격작용과 펌프의 진동**이 벽을 타고 전해지는 고체전달음은 원인을 찾기 어려워, 발생원에서 끊는 것이 유일한 해법이다. **공사소음**은 생활소음·진동의 규제 대상으로 **작업시간의 조정, 방음벽 설치, 저소음 장비 사용**이 요구되며, 관리주체는 공사 전에 입주자에게 **기간·시간대·소음 정도를 알리는 것**만으로도 민원의 상당수를 줄인다. **조경**은 단지의 환경을 이루는 동시에 법정 의무이기도 해, 사업계획에서 정한 **조경면적과 수목의 수량**을 유지해야 하고 임의로 없애면 행위허가의 문제가 된다. 관리에서는 **수목의 생육 상태 점검, 전정과 시비, 병해충 방제, 관수와 월동 준비**가 계절 업무로 돌아간다. **전정**은 수형을 잡고 통풍을 좋게 해 병해충을 줄이는 일이지만 시기를 잘못 잡으면 꽃눈을 잘라 이듬해 꽃이 피지 않으므로 수종별 시기를 지켜야 한다. **병해충 방제**는 약제 살포 시 **사전 공지와 안전 조치**가 필수이며, 어린이와 반려동물의 접근을 막고 살포 시간을 알린다.
폐기물과 재활용
폐기물과 재활용 — 버리는 것을 관리하는 일
공동주택에서 나오는 폐기물은 **생활폐기물**로 분류되며 **종량제 봉투에 담는 일반쓰레기**, **분리배출하는 재활용품**, **음식물류 폐기물**, **대형폐기물**, **유해폐기물**로 나뉜다. **음식물류 폐기물**은 별도로 배출하며 세대별 종량기(RFID)를 쓰는 단지가 늘었는데, 이는 버린 만큼 부담하게 해 발생량 자체를 줄이려는 장치다. **대형폐기물**은 지자체에 신고하고 수수료 스티커를 붙여 정해진 장소에 내놓는다. **폐가전제품**은 무상 방문수거 제도가 있어 지자체나 회수 체계를 통해 처리한다. **유해폐기물**로는 폐형광등·폐건전지·폐의약품이 있어 전용 수거함으로 모으며, 특히 **폐의약품은 하수로 버리면 수계로 흘러가므로** 약국이나 보건소, 전용 수거함으로 보내야 한다. **재활용품**의 매각대금은 **잡수입**이 되어 회계에 잡고 규약이 정한 대로 쓴다. 관리주체의 일은 **분리배출 장소의 관리와 안내, 수거업체와의 계약, 배출 요일과 방법의 공지, 무단투기의 관리**이며, 여기에 **음식물류 폐기물의 악취와 침출수 관리**가 여름철 과제로 따라붙는다. **건설폐기물**은 생활폐기물과 달라, 세대 인테리어 공사에서 나온 폐기물은 공사한 사람이 처리해야 하며 단지의 쓰레기장에 버리면 안 된다.
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