건축물의 유지관리는 구조체와 마감을 나누어 본다. 구조체에서 살필 것은 균열·처짐·철근 노출과 부식·중성화다. 콘크리트의 균열은 폭과 방향으로 성격이 갈려, 수직 균열은 대체로 건조수축이나 침하, 경사 균열은 전단, 철근을 따라 나란히 난 균열은 부식에 의한 팽창을 뜻한다. 마지막 것이 가장 무거운데, 철근이 녹슬면 부피가 늘어 콘크리트를 밀어내고 그 틈으로 물이 더 들어가 부식이 가속되기 때문이다. 중성화는 콘크리트가 이산화탄소와 반응해 알칼리성을 잃어 철근을 지키지 못하게 되는 현상으로, 페놀프탈레인 용액을 뿌려 붉게 물들지 않는 깊이로 잰다. 마감에서는 외벽 도장과 타일의 박리, 창호의 기밀과 결로, 옥상 방수층의 들뜸과 균열, 지붕과 홈통의 막힘을 본다. 특히 타일 박리는 낙하 사고로 이어지므로 타음법이나 적외선 촬영으로 들뜬 부위를 찾아 미리 걷어낸다. 결로는 표면온도가 노점 아래로 내려가 생기므로 단열 보강·환기·난방의 세 방향으로 다루며, 곰팡이와 마감 훼손을 부른다. 유지관리의 순서는 점검 → 진단 → 보수·보강 → 기록이며, 기록이 장기수선계획의 조정으로 되먹임되어야 한다.
02이해하기
건축 유지관리에서 가장 값비싼 실수는 증상만 지우는 것이다. 균열에 실링만 채우고 원인을 두면 몇 달 뒤 옆에서 다시 갈라지고, 결로에 곰팡이만 닦으면 다음 겨울에 그대로 돌아온다. 그래서 점검 다음에 진단이 놓여 있다 — 무엇이 보이는가에서 왜 그런가로 넘어가야 보수가 값을 한다. 이 한 단계를 건너뛰면 같은 곳에 같은 돈을 되풀이해 쓰게 된다.
03핵심 포인트
구조체 — 균열·처짐·철근 노출과 부식·중성화를 본다.
철근을 따라 난 균열은 부식에 의한 팽창 — 가장 무겁게 다룬다.
중성화는 페놀프탈레인으로 붉게 물들지 않는 깊이로 잰다.
마감 — 도장과 타일 박리, 창호의 기밀과 결로, 방수층, 홈통.
타일 박리는 타음법·적외선으로 찾아 미리 걷어낸다.
결로는 단열·환기·난방 세 방향으로 다룬다.
순서 — 점검 → 진단 → 보수·보강 → 기록, 기록은 계획으로 되먹임된다.
04한눈에 보기
구조적 균열
하중과 침하, 철근 부식에서 온다. 폭이 넓어지고 방향에 규칙이 있으며 구조 안전과 직결된다.
VS
비구조적 균열
건조수축과 온도 변화에서 온다. 폭이 작고 표면에 그치며 미관과 방수의 문제다.
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중성화가 진행되면 되돌릴 수 없는 이유
콘크리트가 알칼리성일 때 철근 표면에는 부동태 피막이 생겨 녹이 슬지 않는다. 중성화로 알칼리성을 잃으면 이 피막이 깨져 철근이 녹슬기 시작하고, 녹은 부피가 늘어 콘크리트를 밀어낸다. 밀려난 틈으로 물과 공기가 더 들어가 속도가 빨라지는 되먹임이 생긴다. 그래서 중성화는 깊이가 철근에 닿기 전에 표면을 덮어 진행을 늦추는 것이 유일한 대책이며, 닿은 뒤에는 단면을 깎아 내고 다시 채우는 큰 공사가 된다.
05기출 지문
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각층으로부터 피난층까지 이르는 승강로는 화재대피의 효율성을 위해 단일구조로 연결하지 않는다.
비상용승강기 승강로는 각 층에서 피난층까지 단일구조로 이어 설치해야 한다 — 끊기면 소방대가 중간에 갈아타야 한다(건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제10조 제3호 나목).