관리방식 — 직접 할 것인가 맡길 것인가

관리방식은 크게 자치관리와 위탁관리로 갈리고, 위탁의 정도에 따라 전부위탁·부분위탁(혼합관리)으로 다시 나뉜다. 자치관리는 입주자등이 관리기구를 직접 꾸리는 방식으로, 관리사무소장이 자치관리기구의 대표자가 되고 인력과 장비를 단지가 직접 갖춘다. 장점은 의사결정이 빠르고 관리비에 업체의 이윤이 얹히지 않으며 단지 사정에 맞춘 관리가 가능하다는 것이고, 단점은 전문성과 인력 운용의 부담을 단지가 통째로 진다는 것이다. 직원의 채용과 노무 관리, 사고의 책임도 단지에 남는다. 위탁관리는 주택관리업자에게 맡기는 방식으로, 전문 인력과 축적된 경험을 쓸 수 있고 인사·노무의 부담을 넘길 수 있다는 것이 장점이고, 위탁수수료가 들고 업자의 이익과 단지의 이익이 어긋날 수 있으며 업자가 바뀌면 연속성이 끊긴다는 것이 단점이다. 혼합관리는 경비·청소처럼 노무 비중이 큰 부분만 용역으로 돌리고 나머지는 직접 하는 식이다. 어느 방식이든 관리방법을 정하거나 변경하는 것은 입주자등의 결정이며, 위탁관리에서는 입주자대표회의가 전자입찰방식으로 주택관리업자를 선정한다.

두 방식의 우열을 일반적으로 가릴 수는 없고, 단지의 규모와 입주자등의 참여 정도가 답을 정한다. 규모가 크고 참여가 활발하면 자치관리가 힘을 내지만, 작거나 무관심하면 자치관리는 곧 아무도 책임지지 않는 상태가 된다. 반대로 위탁관리는 참여가 없어도 굴러가지만 감시가 없으면 비용만 새어 나간다. 그래서 어느 쪽을 골라도 입주자등의 관심이 실질적인 변수로 남는다.