장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 돈을 관리주체가 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하는 것이다. 요율은 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획으로 정한다. 산정은 세대당 부담액 = 월간 세대별 장기수선충당금 = (장기수선계획기간 중의 수선비 총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))) × 세대당 주택공급면적의 방식으로 하며, 요컨대 계획기간 동안 들 돈을 면적과 개월 수로 나누어 매달 걷는 것이다. 적립은 사용검사일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 하며, 사업주체가 아니라 소유자가 부담한다. 사용은 장기수선계획에 따르는 것이 원칙이나 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 하자분쟁조정등의 비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용, 그 비용을 청구하는 데 드는 비용에 쓸 수 있다. 사용하려면 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거친다. 임차인이 낸 경우에는 소유자에게 반환을 청구할 수 있고 관리주체가 납부 확인서를 발급한다. 적립 현황과 사용 내역은 공개 대상이다.
02이해하기
이 제도의 핵심은 부담자와 수혜자를 시간 축에서 맞추는 것이다. 20년 뒤 배관을 가는 이익은 그때의 소유자가 얻지만, 그 배관이 낡는 과정은 지금부터 진행된다. 그래서 지금의 소유자도 그만큼을 부담해야 공평해진다. 요율을 규약으로, 금액을 계획으로 나누어 정한 것도 이 때문이다 — 부담의 크기는 합의로, 필요한 총액은 기술적 계산으로 정해진다.
03핵심 포인트
소유자로부터 징수해 적립한다.
요율은 관리규약, 적립금액은 장기수선계획으로 정한다.
사용검사일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 적립한다.
사용은 장기수선계획에 따르는 것이 원칙.
입주자 과반수 서면동의가 있으면 하자 관련 비용에 쓸 수 있다.
사용에는 사용계획서와 대표회의 의결이 필요하다.
임차인이 낸 것은 소유자에게 반환 청구할 수 있다.
04기출 지문
O
국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰방식으로 선정하여야 한다.
시행령 제5조제2항제1호 — 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 한다. 입찰의 절차·참가자격·효력 등도 고시로 정한다.
기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우라도 기존 주택관리업자의 입찰참가를 제한할 수 없다.
제한할 수 있다. 법 제7조제2항 — 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 새 입찰에서 기존 업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있고, 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.
뒷문장이 이 조항의 무게다 — 「따라야 한다」로 못박아, 입주자대표회의가 기존 업자와 가까워 요구를 뭉개는 일을 막았다. 위탁관리에서 실제로 서비스를 받는 이는 입주자등인데 계약을 맺는 이는 입주자대표회의라는 어긋남이 있어, 그 틈을 메우려는 장치다.
다만 시행령이 전체 입주자등의 과반수 서면동의를 요건으로 붙여, 몇 사람의 불만으로 업자를 배제하지는 못하게 했다.