관리사무소장 — 단지의 살림을 맡은 사람의 자리

관리사무소장이 집행하는 업무에는 공동주택단지 안에서 발생한 도난사고에 대한 대응 조치의 지휘ㆍ총괄이 포함된다.

시행규칙 제30조 계열 — 관리사무소장이 집행하는 업무에 공동주택단지 안에서 발생한 도난사고 등에 대한 대응조치의 지휘·총괄이 든다. 관리사무소장은 단지 안에서 일어나는 일의 총사령이라, 안전관리계획 수립·조정, 시설 유지·보수, 관리비 집행과 함께 이런 대응까지 맡는다.

관리사무소장의 업무에 대하여 입주자등이 관계 법령에 위반되는 지시를 하는 등 부당하게 간섭하는 행위를 한 경우 관리사무소장은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이를 보고 하고, 사실 조사를 의뢰할 수 있다.

법 제65조제2항 — 관리사무소장의 업무에 대하여 입주자대표회의나 입주자등이 관계 법령에 위반되는 지시를 하는 등 부당하게 간섭하는 행위를 하면, 관리사무소장은 시장·군수·구청장에게 보고하고 사실 조사를 의뢰할 수 있다. 관리사무소장은 입주자대표회의가 뽑거나 주택관리업자가 배치하는 자리라 힘의 기울기가 뚜렷하다. 그래서 법이 행정청에 직접 알릴 길을 열어 주었고, 시장·군수·구청장은 사실 조사 후 필요하면 입주자대표회의에 시정명령 등의 조치를 할 수 있다.

경비원은 입주자등에게 수준 높은 근로 서비스를 제공하여야 한다.

법 제65조의2 — 경비원은 입주자등에게 수준 높은 근로 서비스를 제공하여야 한다. 같은 조가 입주자등은 경비원에게 적정 보수를 지급하고 인격을 존중하여야 하며 부당한 지시나 명령을 하여서는 아니 된다고 짝을 맞춰 적는다. 경비원의 의무와 입주자의 의무를 한 조문 안에 나란히 둔 자리다.

주택관리사등이 관리사무소장의 업무를 집행하면서 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에 그 손해를 배상할 책임을 지는 것은 고의 또는 중대한 과실이 있는 경우에 한한다.

「고의 또는 중대한 과실」이 아니라 「고의 또는 과실」이다(법 제66조제1항 — 주택관리사등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우 배상책임이 있다). 「중대한」 한 낱말이 붙고 안 붙고가 책임의 무게를 가른다. 중과실로 좁히면 웬만한 실수는 책임을 지지 않게 되어, 관리사무소장이 다루는 관리비·장기수선충당금에 대한 견제가 헐거워진다. 그래서 일반 과실까지 책임지게 하고, 대신 보증보험·공제·공탁으로 미리 담보를 세우게(제66조제2항, 500세대 미만 3천만원 / 이상 5천만원) 하여 배상 능력을 확보했다. 책임은 넓게 지우되 갚을 재원을 함께 마련해 준 짜임이다.

공동주택에 경비원을 배치한 경비업자는 청소와 이에 준하는 미화의 보조 업무에 경비원을 종사하게 할 수 있다.

법 제65조의4 — 공동주택에 경비원을 배치한 경비업자는 대통령령으로 정하는 공동주택 관리에 필요한 업무에 경비원을 종사하게 할 수 있고, 시행령이 청소와 이에 준하는 미화의 보조, 재활용 가능 자원의 분리배출 감시 및 정리, 안내문 게시와 우편수취함 투입 등을 든다. 경비업법은 원래 경비원에게 경비 외의 일을 시키지 못하게 하는데, 공동주택 현실에서는 경비원이 택배와 분리수거를 도맡아 왔다. 그 어긋남을 정리해 허용되는 일의 목록을 법으로 못박고 그 밖의 일은 못 시키게 한 조문이다.

관리사무소장은 업무의 집행에 사용하기 위해 신고한 직인을 변경할 경우 변경신고를 하여야 한다.

법 제64조제5항 — 관리사무소장은 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 신고하여야 하고, 신고한 사항이 바뀌면 변경신고를 한다. 그 접수 업무는 주택관리사단체에 위탁되어 있다.

관리사무소장은 비용지출을 수반하는 건축물의 안전점검에 관한 업무에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐 집행하여야 한다.

법 제64조제2항 단서 — 비용지출을 수반하는 사항(안전관리계획 수립·조정, 안전점검, 시설 유지·보수 등)은 입주자대표회의의 의결을 거쳐 집행한다. 돈이 나가는 일은 혼자 정하지 못하게 한 것이다.

관리사무소장은 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 유지 업무와 관련하여 입주자대표회의를 대리하여 재판상의 행위를 할 수 없다.

대리하여 재판상의 행위를 할 수 있다(법 제64조제3항 — 관리사무소장은 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 유지·보수·교체 등의 업무와 관련하여 입주자대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다). 왜 대리권을 주었는가 — 입주자대표회의는 법인이 아니어서 스스로 소송을 수행하기 어렵고, 구성원은 임기가 짧아 자주 바뀐다. 하자 소송처럼 몇 해가 걸리는 일을 회장이 바뀔 때마다 새로 시작할 수는 없으므로, 상시 근무하는 관리사무소장에게 대리권을 열어 둔 것이다.

300세대의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다.

300세대는 500세대 미만이므로 주택관리사보를 관리사무소장으로 배치할 수 있다(법 제64조제1항 단서, 시행령 제69조제1항).

주택관리사는 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

법 제66조제1항 — 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상 손해를 입히면 배상책임이 있다(중과실로 좁히지 않는다). 그 대비로 보증보험·공제·공탁(500세대 미만 3천만원 / 이상 5천만원)을 갖추게 한다.

의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비등의 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 한다.

법 제27조제1항제1호 — 관리비등의 모든 거래 행위에 관하여 월별로 작성한 장부와 증빙서류를 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관한다.

관리주체는 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

법 제30조제1항 — 장기수선충당금은 해당 주택의 「소유자」로부터 징수하여 적립한다.