관리사무소장 — 단지의 살림을 맡은 사람의 자리

관리사무소장이 집행하는 업무에는 공동주택단지 안에서 발생한 도난사고에 대한 대응조치의 지휘ㆍ총괄이 포함된다.

도난사고 등의 대응조치는 관리주체의 업무이고, 관리사무소장은 이 업무를 지휘·총괄한다(공동주택관리법 시행규칙 제30조 제1항 제1호, 공동주택관리법 시행규칙 제29조 제3호).

관리사무소장의 업무에 대하여 입주자등이 관계 법령에 위반되는 지시를 하는 등 부당하게 간섭하는 행위를 한 경우 관리사무소장은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이를 보고하고, 사실 조사를 의뢰할 수 있다.

부당 간섭을 받은 관리사무소장은 중단 요청·이행 거부를 할 수 있고 시장·군수·구청장에게 사실 조사를 의뢰할 수 있으며, 이를 이유로 해임당하지 않는다(공동주택관리법 제65조 제2항, 제5항).

경비원은 입주자등에게 수준 높은 근로 서비스를 제공하여야 한다.

경비원 등 근로자는 입주자등에게 수준 높은 근로 서비스를 제공하고, 입주자등은 적정 보수 지급과 인권 존중에 힘써야 한다(공동주택관리법 제65조의2 제2항, 제4항).

주택관리사등이 관리사무소장의 업무를 집행하면서 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에 그 손해를 배상할 책임을 지는 것은 고의 또는 중대한 과실이 있는 경우에 한한다.

관리사무소장의 배상책임은 중대한 과실에 한하지 않고 고의 또는 과실이면 생기며, 이를 대비해 보증보험·공제·공탁을 한다(공동주택관리법 제66조 제1항, 제2항).

공동주택에 경비원을 배치한 경비업자는 청소와 이에 준하는 미화의 보조 업무에 경비원을 종사하게 할 수 있다.

경비업자는 경비원에게 청소·미화 보조, 재활용품 분리배출 감시·정리, 안내문 게시·우편함 투입을 시킬 수 있다(공동주택관리법 제65조의2 제1항, 공동주택관리법 시행령 제69조의2 제1항).

관리사무소장은 업무의 집행에 사용하기 위해 신고한 직인을 변경할 경우 변경신고를 하여야 한다.

관리사무소장은 배치 내용과 업무용 직인을 신고하고, 신고한 직인을 바꿀 때도 변경신고를 한다(공동주택관리법 제64조 제5항).

관리사무소장은 비용지출을 수반하는 건축물의 안전점검에 관한 업무에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐 집행하여야 한다.

건축물 안전점검 같은 업무도 비용이 드는 것은 관리사무소장이 혼자 정하지 못하고 입주자대표회의 의결을 거친다(공동주택관리법 제64조 제2항 제2호).

관리사무소장은 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 유지 업무와 관련하여 입주자대표회의를 대리하여 재판상의 행위를 할 수 없다.

대표회의가 의결한 운영·관리·유지·보수 업무에 관해 관리사무소장은 입주자대표회의를 대리해 재판상 행위를 할 수 있다(공동주택관리법 제64조 제3항).

300세대의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다.

500세대 미만 의무관리대상 공동주택에는 주택관리사 대신 주택관리사보를 관리사무소장으로 둘 수 있다(공동주택관리법 제64조 제1항, 공동주택관리법 시행령 제69조 제1항).

주택관리사는 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

주택관리사등은 업무 중 고의나 과실로 입주자등에게 입힌 재산상 손해를 배상해야 하고, 중과실로 좁혀지지 않는다(공동주택관리법 제66조 제1항).

의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비등의 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관하여야 한다.

관리비등 모든 거래는 월별 장부로 쓰고 증빙과 함께 회계연도 종료일부터 5년간 보관하며, 전자 방식으로 둘 수도 있다(공동주택관리법 제27조 제1항).

관리주체는 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

장기수선충당금은 사용자가 아니라 해당 주택의 소유자에게서 걷어 적립한다(공동주택관리법 제30조 제1항).