관리규약의 운영 — 단지의 규범을 세우고 고치는 일

관리규약은 시·도지사가 정한 준칙을 참조해 입주자등이 정하며, 최초의 규약은 사업주체가 제안하고 입주예정자의 과반수가 서면동의하는 방식으로 정한다. 이후의 개정은 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하거나 입주자대표회의의 의결로 제안해 전체 입주자등의 과반수가 찬성하면 이뤄진다. 제정과 개정은 모두 시장·군수·구청장에게 신고한다. 담기는 것은 입주자등의 권리와 의무, 동별 대표자의 선거구와 임기, 선거관리위원회의 구성, 관리비와 사용료의 산정과 부과, 장기수선충당금의 요율과 사용, 공용부분의 사용과 관리, 어린이집 등 공용시설의 임대, 층간소음과 간접흡연의 처리, 공동체 생활의 활성화 등이다. 실무에서 자주 다투어지는 자리가 셋이다 — 관리규약이 법령에 어긋나면 그 부분은 효력이 없다는 것, 승계인에게도 효력이 미친다는 것, 그리고 개정 절차의 하자는 그 개정 내용 전체를 무효로 만든다는 것이다. 관리규약이 준칙과 다르게 정하는 것은 얼마든지 가능하지만, 강행규정을 넘거나 입주자등의 권리를 부당하게 제한하는 조항은 아무리 절차를 갖춰도 살아남지 못한다.

관리규약을 다룰 때 붙잡을 것은 자치의 폭과 그 한계다. 준칙은 참조일 뿐이므로 단지가 스스로 정할 여지가 넓지만, 그 위에 법령이 있다. 그래서 규약 조항을 볼 때는 두 물음을 차례로 던져야 한다 — 절차를 갖췄는가, 그리고 법령을 넘지 않았는가. 앞이 갖춰져도 뒤가 무너지면 그 조항은 처음부터 없던 것이 된다.