리모델링과 대수선 — 낡은 단지가 고를 수 있는 길

단지가 낡으면 수선·대수선·리모델링·재건축 가운데 하나를 고르게 된다. 수선은 장기수선계획에 따라 부위별로 갈고 고치는 일상적 대응이고, 대수선은 주요구조부를 해체·수선·변경하는 것으로 건축법의 허가나 신고 대상이며 공동주택관리법의 행위허가도 함께 걸린다. 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시키기 위해 대수선하거나 일부를 증축하는 것으로, 입주자·사용자 또는 관리주체가 시장·군수·구청장의 허가를 받아 한다. 세대수가 증가되는 리모델링에는 권리변동계획이 필요하고, 증축형 리모델링에는 안전진단이 앞선다. 안전진단 결과 구조에 위험이 있어 재건축이 필요하다고 결정되면 증축형 리모델링을 할 수 없다. 재건축은 헐고 새로 짓는 것으로 도시정비법의 절차를 따르며 안전진단·조합설립·관리처분의 긴 과정을 거친다. 고르는 잣대는 구조가 견디는가, 비용을 감당할 수 있는가, 합의를 모을 수 있는가다. 구조가 성하면 리모델링이 값싸고 빠르지만 평면 개선에 한계가 있고, 재건축은 완전히 새로 얻는 대신 시간과 돈과 합의의 문턱이 훨씬 높다. 관리주체의 역할은 장기수선계획의 기록과 안전점검 이력으로 그 판단의 근거를 쌓아 두는 것이다.

노후 대응에서 관리의 몫은 결정하는 것이 아니라 결정할 수 있게 만드는 것이다. 어느 길을 갈지는 소유자들이 정하지만, 그 판단은 지금까지의 점검 기록과 수선 이력, 적립 현황 위에서만 가능하다. 기록이 없으면 감정과 소문으로 결정하게 되고, 그 결과가 몇십 년을 좌우한다. 앞선 카드들에서 되풀이된 「기록하라」는 요구가 마지막에 이 자리로 모인다.