하자보수와 하자보수보증금 — 고치게 하고, 못 고치면 돈으로

미학습

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개념 정리

하자보수의 절차는 이렇다 — 하자를 발견하면 입주자대표회의등이 사업주체에게 보수를 청구하고, 사업주체는 정해진 기간(대통령령이 정한 기간) 안에 보수하거나 보수 일정을 담은 계획을 통보해야 한다. 이행하지 않으면 하자보수보증금으로 직접 보수할 수 있고, 이때 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정이나 조정·재정, 법원의 판결 등이 근거가 된다. 보증금은 정해진 용도로만 쓸 수 있고 사용 후 30일 이내에 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고한다. 보증금의 반환은 담보책임기간이 지나면서 정해진 비율에 따라 단계적으로 이뤄지며, 하자보수가 끝나지 않은 부분은 남긴다. 하자보수의 종료는 사업주체가 보수를 완료하고 입주자대표회의등이 확인해 이뤄지며, 종료 확인 뒤에는 그 부분에 대해 다시 청구하기 어려워지므로 확인 전에 전수 점검하는 것이 실무의 관건이다. 하자진단은 하자 여부와 그 원인을 밝히는 것이고 감정은 보수 비용을 산정하는 것으로, 그 비용은 원칙적으로 청구한 쪽이 부담하나 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 장기수선충당금에서 쓸 수 있다. 소송으로 가면 시간과 비용이 크게 들어 대개 조정 절차가 먼저 시도된다.

이해하기

하자 분쟁의 승패를 가르는 것은 기록이다. 언제 발견했고 언제 청구했으며 사업주체가 무엇이라 답했는지가 남아 있어야 담보책임기간 안의 청구였음을 증명할 수 있다. 구두로 요청하고 「알겠다」는 답만 받아 두면 몇 년 뒤 아무것도 남지 않는다. 그래서 하자관리는 기술 문서가 아니라 날짜가 찍힌 문서의 축적으로 이뤄진다.

핵심 포인트

청구 → 보수 또는 보수계획 통보 → 불이행 시 보증금으로 직접 보수.
보증금은 정해진 용도로만 쓰고 30일 이내에 사용내역을 신고한다.
보증금은 담보책임기간의 경과에 따라 단계적으로 반환된다.
하자보수 종료 확인 전에 전수 점검해야 한다.
하자진단은 원인을, 감정은 보수 비용을 밝힌다.
입주자 과반수 서면동의가 있으면 장기수선충당금에서 그 비용을 쓸 수 있다.
승패를 가르는 것은 날짜가 찍힌 기록이다.

기출 지문

지방공사인 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치하여야 한다.

지방공사는 예치의무에서 빠진다(법 제38조제1항 단서 — 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다). 보증금을 맡기게 하는 뜻이 사업주체가 망하거나 발뺌할 때를 대비하는 것인데, 이들은 없어질 걱정이 없고 예산으로 뒷받침되므로 따로 돈을 묶어 둘 까닭이 없다.

2021년 제24회 30번 문제 보기 →

입주자대표회의등은 하자보수보증금을 하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 한다.

법 제38조제2항 — 입주자대표회의등은 하자보수보증금을 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 한다. 다른 데 쓰면 정작 하자를 고칠 돈이 없어진다.

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사업주체는 하자보수보증금을 「은행법」에 따른 은행에 현금으로 예치할 수 있다.

은행에 현금으로 예치하거나 보증서 발급기관의 보증서로 갈음할 수 있다.

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입주자대표회의는 하자보수보증서 발급기관으로부터 하자보수보증금을 지급받기 전에 미리 하자보수를 하는 사업자를 선정해서는 아니 된다.

보증금을 지급받기 전에 미리 사업자를 선정해서는 아니 된다. 돈이 들어올지 모르는 상태에서 공사부터 맡기면, 보증기관이 지급을 거절할 때 그 빚을 입주자들이 떠안게 된다.

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입주자대표회의는 하자보수보증금을 사용한 때에는 그 날부터 30일 이내에 그 사용명 세를 사업주체에게 통보하여야 한다.

사용한 날부터 30일 이내에 그 사용명세를 사업주체에게 통보하여야 한다. 사업주체가 낸 돈이므로 어디에 썼는지 알 권리가 있다.