개념 정리
하자보수의 절차는 이렇다 — 하자를 발견하면 입주자대표회의등이 사업주체에게 보수를 청구하고, 사업주체는 정해진 기간(대통령령이 정한 기간) 안에 보수하거나 보수 일정을 담은 계획을 통보해야 한다. 이행하지 않으면 하자보수보증금으로 직접 보수할 수 있고, 이때 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정이나 조정·재정, 법원의 판결 등이 근거가 된다. 보증금은 정해진 용도로만 쓸 수 있고 사용 후 30일 이내에 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고한다. 보증금의 반환은 담보책임기간이 지나면서 정해진 비율에 따라 단계적으로 이뤄지며, 하자보수가 끝나지 않은 부분은 남긴다. 하자보수의 종료는 사업주체가 보수를 완료하고 입주자대표회의등이 확인해 이뤄지며, 종료 확인 뒤에는 그 부분에 대해 다시 청구하기 어려워지므로 확인 전에 전수 점검하는 것이 실무의 관건이다. 하자진단은 하자 여부와 그 원인을 밝히는 것이고 감정은 보수 비용을 산정하는 것으로, 그 비용은 원칙적으로 청구한 쪽이 부담하나 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 장기수선충당금에서 쓸 수 있다. 소송으로 가면 시간과 비용이 크게 들어 대개 조정 절차가 먼저 시도된다.
이해하기
하자 분쟁의 승패를 가르는 것은 기록이다. 언제 발견했고 언제 청구했으며 사업주체가 무엇이라 답했는지가 남아 있어야 담보책임기간 안의 청구였음을 증명할 수 있다. 구두로 요청하고 「알겠다」는 답만 받아 두면 몇 년 뒤 아무것도 남지 않는다. 그래서 하자관리는 기술 문서가 아니라 날짜가 찍힌 문서의 축적으로 이뤄진다.
핵심 포인트
- 청구 → 보수 또는 보수계획 통보 → 불이행 시 보증금으로 직접 보수.
- 보증금은 정해진 용도로만 쓰고 30일 이내에 사용내역을 신고한다.
- 보증금은 담보책임기간의 경과에 따라 단계적으로 반환된다.
- 하자보수 종료 확인 전에 전수 점검해야 한다.
- 하자진단은 원인을, 감정은 보수 비용을 밝힌다.
- 입주자 과반수 서면동의가 있으면 장기수선충당금에서 그 비용을 쓸 수 있다.
- 승패를 가르는 것은 날짜가 찍힌 기록이다.