공동주택의 회계는 국토교통부장관이 정해 고시하는 「공동주택 회계처리기준」을 따르며, 발생주의와 복식부기가 원칙이다. 현금이 오간 때가 아니라 거래가 생긴 때를 기준으로 잡으므로 미수관리비와 미지급비용이 장부에 드러난다. 회계연도는 관리규약이 정하며 대개 1월 1일부터 12월 31일까지다. 회계 구분이 중요한데, 관리비회계, 장기수선충당금회계, 잡수입회계를 나누어 처리해 서로 섞이지 않게 한다. 특히 장기수선충당금은 용도가 법으로 묶여 있어 관리비회계와 섞이면 곧바로 유용이 된다. 예산은 관리주체가 편성해 입주자대표회의의 승인을 받고, 회계연도가 끝나면 결산서를 작성해 승인을 받으며 그 내용을 공개한다. 회계감사는 의무관리대상 공동주택의 관리주체가 매년 1회 이상 감사인의 감사를 받는 것이 원칙이며, 300세대 이상은 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의가 있으면 그 연도의 감사를 면제받을 수 있다. 감사인은 회계처리기준 위반 사항이 있으면 관리주체에게 통보하고 입주자대표회의에 보고하며, 그 결과는 공개된다. 내부적으로는 입주자대표회의의 감사가 관리비등의 집행을 감사한다.
02이해하기
회계에서 가장 무거운 규칙은 회계를 나누라는 것 하나다. 장기수선충당금은 20년 뒤 배관을 갈 돈이고 관리비는 이번 달 청소비다. 섞이는 순간 미래의 돈이 오늘의 편의로 쓰이고, 그 결과는 몇십 년 뒤에야 드러난다. 발생주의를 쓰는 것도 같은 결이다 — 현금이 있는지가 아니라 누가 얼마를 내야 하고 얼마를 줘야 하는지를 드러내야 관리의 실상이 보인다.
03핵심 포인트
공동주택 회계처리기준에 따라 발생주의·복식부기로 처리한다.
관리비회계 / 장기수선충당금회계 / 잡수입회계를 나눈다.
예산은 관리주체가 편성해 대표회의의 승인을 받는다.
결산서를 작성해 승인받고 공개한다.
회계감사는 매년 1회 이상, 300세대 이상은 3분의 2 이상 서면동의로 면제.
감사인은 위반 사항을 관리주체에 통보하고 대표회의에 보고한다.
04한눈에 보기
현금주의
현금이 오간 때 기록한다. 단순하지만 미수·미지급이 드러나지 않아 실상이 가려진다.
VS
발생주의
거래가 생긴 때 기록한다. 미수관리비와 미지급비용이 드러나 관리의 실상이 보인다.
더 알아보기
장기수선충당금을 관리비로 돌려쓰면 벌어지는 일
당장 돈이 부족해 장기수선충당금에서 빌려 쓰는 일이 실무에서 벌어진다. 그 순간에는 아무 일도 일어나지 않지만, 정작 대수선이 필요한 시점에 돈이 없어 입주자에게 수천만 원의 일시 부담을 지우게 된다. 법이 용도를 묶고 입주자 과반수 서면동의로만 예외를 여는 것은 이 시차 때문이다. 오늘의 편의와 몇십 년 뒤의 부담을 바꾸는 거래라, 그 결정을 지금 사는 사람들만으로 하게 두지 않는다.
05기출 지문
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감사 대상이 되는 업무는 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체, 관리사무소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등의 업무이다.
입주자등이 감사를 요청할 수 있는 대상은 입주자대표회의·관리주체·관리사무소장·선거관리위원회 등 단지 관리를 맡은 쪽의 업무다(공동주택관리법 제93조 제2항).