개념 정리
공동주거관리의 일은 셋으로 나뉜다. 시설관리(유지관리)는 건물과 설비를 물리적으로 온전하게 두는 일로 점검·수선·교체·안전관리가 든다. 운영관리(사무·행정관리)는 그 일이 굴러가게 하는 일로 관리비의 부과와 징수, 회계, 계약과 사업자 선정, 문서와 정보의 관리, 인력의 운용이 든다. 생활관리(입주자관리)는 사람 사이의 일로 관리규약의 운영, 입주자대표회의의 지원, 공동체 활성화, 층간소음과 흡연 같은 갈등의 조정이 든다. 이 셋은 따로 도는 것이 아니라 서로를 규정한다 — 시설을 고치려면 돈이 있어야 하고(운영), 돈을 걷으려면 합의가 있어야 하며(생활), 합의를 얻으려면 왜 필요한지가 설명되어야 한다(시설). 그래서 관리사무소장의 일은 어느 한 영역의 전문가가 되는 것이 아니라 셋을 이어 붙이는 것이 된다. 관리의 대상도 갈라 두어야 하는데, 전유부분은 각 세대의 몫이고 공용부분이 관리주체의 몫이다. 다만 전유부분에서 생긴 일이 공용부분이나 다른 세대에 영향을 미치면 관리주체가 개입할 근거가 생기므로, 경계는 소유가 아니라 영향이 미치는 범위로 다시 그어진다.
이해하기
세 영역을 나란한 목록으로 외우면 실무에서 쓸모가 적다. 하나의 일이 셋을 모두 거친다고 보는 편이 낫다. 옥상 방수 공사 하나만 해도 어디가 새는지 진단하고(시설), 장기수선계획에 있는지 보고 사업자를 고르고 대금을 치르며(운영), 공사 기간의 소음과 통행을 입주자에게 알려 동의를 얻는다(생활). 어느 한 고리가 끊기면 나머지가 다 준비되어도 공사는 서지 않는다.
핵심 포인트
- 세 영역 — 시설관리 · 운영관리 · 생활관리.
- 시설관리 — 점검·수선·교체·안전관리.
- 운영관리 — 관리비·회계·계약·문서·인력.
- 생활관리 — 관리규약 운영, 대표회의 지원, 갈등 조정과 공동체.
- 대상은 전유부분(각 세대)과 공용부분(관리주체)으로 갈린다.
- 경계는 소유가 아니라 영향이 미치는 범위로 다시 그어진다.