관리비등을 집행하기 위해 사업자를 선정할 때에는 전자입찰방식을 따라야 하고, 그 밖의 방법은 국토교통부장관이 정해 고시하는 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 따른다. 선정의 주체가 갈리는 것이 첫 관문이다 — 주택관리업자와 사업자의 선정 및 계약 체결은 입주자대표회의가 하는 것과 관리주체가 하는 것으로 나뉘며, 대체로 장기수선충당금이나 하자보수보증금을 쓰는 공사는 대표회의가, 관리비를 쓰는 일상적 용역은 관리주체가 맡는다. 입찰의 종류는 일반경쟁입찰·제한경쟁입찰·지명경쟁입찰이며, 제한경쟁은 사업 실적이나 기술 능력, 자본금의 하한을 정해 참가를 제한하는 것이고 지명경쟁은 정해진 요건 아래 다섯 이상을 지명해 셋 이상이 참가해야 성립한다. 낙찰의 방법은 최저가낙찰제·적격심사제·최고가낙찰제로, 최저가는 가장 낮은 금액을 쓴 자를, 적격심사는 가격과 함께 실적·신인도·기술 능력을 평가해 고른다. 잡수입을 얻는 계약처럼 단지가 돈을 받는 경우에는 최고가낙찰제를 쓴다. 입찰 공고는 정해진 기간 이상 하고, 입찰 결과와 계약서는 공개한다. 수의계약이 허용되는 경우도 고시가 한정해 두고 있다.
02이해하기
이 절차의 설계 의도는 아는 사람에게 맡기는 것을 막는 것 하나다. 전자입찰로 사람이 개입할 여지를 줄이고, 낙찰 방법을 미리 정해 재량을 없애고, 결과와 계약서를 공개해 사후에 검증할 수 있게 한다. 그래서 절차를 어기면 그 계약 자체의 효력이 다투어지고, 관리주체와 대표회의가 함께 책임을 지게 된다. 「누가 선정 주체인가」를 잘못 잡는 것이 가장 흔한 절차 위반이다.
03핵심 포인트
전자입찰방식이 원칙이고 그 밖은 선정지침을 따른다.
선정 주체 — 입주자대표회의(충당금·보증금 공사)와 관리주체(관리비 용역).
입찰 종류 — 일반경쟁·제한경쟁·지명경쟁.
지명경쟁은 5 이상 지명, 3 이상 참가해야 성립한다.
낙찰 방법 — 최저가낙찰제·적격심사제, 돈을 받는 계약은 최고가낙찰제.
입찰 결과와 계약서를 공개한다.
04기출 지문
X
의무관리대상 공동주택의 관리주체는 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료후 3개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 한다.
의무관리대상 공동주택의 관리주체는 관리비, 장기수선충당금을 은행, 상호저축은행, 보험회사 중 입주자대표회의가 지정하는 동일한 계좌로 예치ㆍ관리하여야 한다.
동일한 계좌가 아니라 「각각 별도의 계좌」로 예치·관리하여야 한다(법 제27조제1항 계열).
섞으면 안 되는 까닭이 분명하다. 관리비는 다달이 걷어 다달이 쓰는 돈이고 장기수선충당금은 몇 해 뒤 큰 공사를 위해 쌓아 두는 돈이다. 한 계좌에 들어 있으면 당장 돈이 모자랄 때 충당금에 손대게 되고, 실제로 그런 일이 공동주택 회계 사고의 큰 몫을 차지한다.
입주자대표회의는 하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사에 대한 사업자를 선정하고 집행하여야 한다.
옳다. 하자보수보증금을 사용하여 보수하는 공사는 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 집행한다.
하자보수보증금은 사업주체가 하자를 고쳐 주지 않을 때 입주자들이 직접 고치라고 맡겨 둔 돈이다. 그러니 그 돈으로 무엇을 어떻게 고칠지도 입주자 쪽이 정한다. 다만 보증금을 지급받기 전에 미리 사업자를 선정해서는 안 되고, 사용한 날부터 30일 이내에 사용명세를 사업주체에게 통보해야 한다.