사업자 선정 — 누구에게 맡길지를 정하는 절차

미학습

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개념 정리

관리비등을 집행하기 위해 사업자를 선정할 때에는 전자입찰방식을 따라야 하고, 그 밖의 방법은 국토교통부장관이 정해 고시하는 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 따른다. 선정의 주체가 갈리는 것이 첫 관문이다 — 주택관리업자와 사업자의 선정 및 계약 체결은 입주자대표회의가 하는 것과 관리주체가 하는 것으로 나뉘며, 대체로 장기수선충당금이나 하자보수보증금을 쓰는 공사는 대표회의가, 관리비를 쓰는 일상적 용역은 관리주체가 맡는다. 입찰의 종류는 일반경쟁입찰·제한경쟁입찰·지명경쟁입찰이며, 제한경쟁은 사업 실적이나 기술 능력, 자본금의 하한을 정해 참가를 제한하는 것이고 지명경쟁은 정해진 요건 아래 다섯 이상을 지명해 셋 이상이 참가해야 성립한다. 낙찰의 방법은 최저가낙찰제·적격심사제·최고가낙찰제로, 최저가는 가장 낮은 금액을 쓴 자를, 적격심사는 가격과 함께 실적·신인도·기술 능력을 평가해 고른다. 잡수입을 얻는 계약처럼 단지가 돈을 받는 경우에는 최고가낙찰제를 쓴다. 입찰 공고는 정해진 기간 이상 하고, 입찰 결과와 계약서는 공개한다. 수의계약이 허용되는 경우도 고시가 한정해 두고 있다.

이해하기

이 절차의 설계 의도는 아는 사람에게 맡기는 것을 막는 것 하나다. 전자입찰로 사람이 개입할 여지를 줄이고, 낙찰 방법을 미리 정해 재량을 없애고, 결과와 계약서를 공개해 사후에 검증할 수 있게 한다. 그래서 절차를 어기면 그 계약 자체의 효력이 다투어지고, 관리주체와 대표회의가 함께 책임을 지게 된다. 「누가 선정 주체인가」를 잘못 잡는 것이 가장 흔한 절차 위반이다.

핵심 포인트

전자입찰방식이 원칙이고 그 밖은 선정지침을 따른다.
선정 주체 — 입주자대표회의(충당금·보증금 공사)와 관리주체(관리비 용역).
입찰 종류 — 일반경쟁·제한경쟁·지명경쟁.
지명경쟁은 5 이상 지명, 3 이상 참가해야 성립한다.
낙찰 방법 — 최저가낙찰제·적격심사제, 돈을 받는 계약은 최고가낙찰제.
입찰 결과와 계약서를 공개한다.

한눈에 보기

최저가낙찰제

가장 낮은 금액을 쓴 자를 고른다. 절차가 단순하나 품질이 떨어질 위험이 있다.

적격심사제

가격과 함께 실적·신인도·기술 능력을 평가한다. 품질을 살피지만 평가에 재량이 들어간다.

입찰의 세 종류
종류	누가 참가하나	쓰이는 자리
일반경쟁	자격을 갖춘 누구나	원칙적인 방식
제한경쟁	실적·기술·자본금 요건을 갖춘 자	전문성이 필요한 공사
지명경쟁	지명된 자 (5 이상 지명, 3 이상 참가)	특수한 기술이 필요한 경우

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선정 주체를 잘못 잡으면 벌어지는 일

장기수선충당금을 쓰는 공사를 관리주체가 선정하거나, 관리비로 하는 용역을 대표회의가 선정하면 절차 위반이 된다. 그 계약의 사법상 효력이 곧바로 무효가 되지는 않더라도 지자체의 시정명령과 과태료 대상이 되고, 손해가 생기면 책임 소재를 다투게 된다. 「어느 돈을 쓰는가」가 「누가 고르는가」를 정한다는 규칙 하나만 붙잡아도 이 실수는 대부분 피할 수 있다.