관리의 주체와 이해관계 — 누가 무엇을 정하고 무엇을 부담하는가

공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위

공동주택을 사업계획에 정한 용도 밖으로 쓰려면 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고해야 한다(공동주택관리법 제35조 제1항 제1호).

급ㆍ배수관 등 배관설비의 교체

급·배수관 등 배관설비 교체는 국토교통부령이 정한 경미한 행위라 허가나 신고 없이 할 수 있다(공동주택관리법 제35조 제1항 제3호, 공동주택관리법 시행규칙 제15조 제1항 제3호).

공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 공동주택의 용도폐지

공동주택의 용도폐지는 효율적 관리에 지장을 주는 행위로 대통령령이 정해 두어 허가·신고 대상이다(공동주택관리법 제35조 제1항 제4호, 공동주택관리법 시행령 제35조 제2항 제1호).

공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하는 행위(｢주택법｣에 따른 리모델링은 제외한다)

공동주택의 증축·개축·대수선은 허가·신고 대상이고, 주택법에 따른 리모델링만 이 절차에서 빠진다(공동주택관리법 제35조 제1항 제2호).

｢주택법｣에 따른 세대구분형 공동주택을 설치하는 행위

한 세대를 나눠 쓰는 세대구분형 공동주택을 설치하는 것도 시장·군수·구청장의 허가·신고 대상이다(공동주택관리법 제35조 제1항 제3호의2).

임대사업자는 관리주체가 될 수 없다.

관리주체에는 자치관리기구 대표자인 관리사무소장, 인계 전 사업주체, 주택관리업자와 함께 임대사업자도 들어간다(공동주택관리법 제2조 제1항 제10호 라목).

100세대 이상인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 바에 따라 입주자대표회의의 회의록을 입주자등에게 공개하여야 한다.

회의록 공개 의무는 100세대가 아니라 300세대 이상 단지에 있고, 300세대 미만은 관리규약에 따라 공개할 수 있다(공동주택관리법 제14조 제9항).

주택내부의 구조물을 교체하는 행위로서 입주자가 창틀을 교체하는 행위는 관리주체의 동의를 받아야 한다.

창틀 교체는 허가·신고가 필요 없는 경미한 행위지만, 주택 내부 구조물 교체라 관리주체의 동의는 받아야 한다(공동주택관리법 시행령 제19조 제2항 제1호, 공동주택관리법 시행규칙 제15조 제1항 제1호).

관리주체는 전체 입주자 3분의 1 이상의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.

3년이 되기 전에 장기수선계획을 조정하려면 전체 입주자 3분의 1이 아니라 과반수의 서면동의가 필요하다(공동주택관리법 제29조 제3항).

의무관리대상 공동주택의 관리주체는 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 1개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

사업실적서와 결산서는 회계연도 종료 후 1개월이 아니라 2개월 안에 입주자대표회의에 낸다(공동주택관리법 시행령 제26조 제3항).

공동주택의 용도변경

사업계획과 다른 용도로 쓰는 용도변경은 법령이 정한 동의 요건을 갖춰 시장·군수·구청장의 허가를 받는다(공동주택관리법 제35조 제1항 제1호, 공동주택관리법 시행령 별표 3).

입주자 공유가 아닌 복리시설의 비내력벽 철거

비내력벽 철거 기준은 공동주택과 부대시설·입주자 공유 복리시설에만 있고, 입주자 공유가 아닌 복리시설은 대상이 아니다(공동주택관리법 시행령 별표 3).