공동주택 관리에는 여러 주체가 얽힌다. 입주자는 소유자와 그 배우자·직계존비속이고, 사용자는 임차인 등 실제로 사는 사람이며, 둘을 합쳐 입주자등이라 부른다. 관리주체는 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자, 집합건물법상 관리인이며 실제로 관리 업무를 집행한다. 입주자대표회의는 의결기구이고 선거관리위원회는 선출과 해임을 관리한다. 여기에 시장·군수·구청장이 감독자로, 시·도지사가 관리규약 준칙의 제정자로 선다. 권한과 부담이 갈리는 지점이 실무의 핵심이다 — 장기수선충당금과 관리비예치금은 소유자가, 관리비와 사용료는 사는 사람이 부담한다. 시설의 수명이 길수록 소유자 쪽으로, 일상적일수록 사는 사람 쪽으로 부담이 기운다. 결정권도 사안에 따라 갈려, 입주자만의 동의를 요구하는 사항(장기수선계획의 3년 전 조정, 충당금의 용도 외 사용)과 입주자등의 동의를 요구하는 사항(회계감사 면제, 관리방법의 결정)이 나뉜다. 동의의 주체가 「입주자」인지 「입주자등」인지를 놓치면 절차 자체가 무효가 될 수 있다.
02이해하기
이 과목에서 가장 자주 실수가 나는 자리가 「입주자」와 「입주자등」의 구별이다. 잣대는 단순하다 — 소유자의 재산에 관한 일이면 입주자, 사는 데 관한 일이면 입주자등이다. 장기수선충당금은 소유자의 돈이라 입주자가 정하고, 관리방법은 사는 방식이라 입주자등이 정한다. 조문에서 이 두 낱말을 만나면 그 사안이 재산의 문제인지 생활의 문제인지를 먼저 물어야 한다.
100세대 이상인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 바에 따라 입주자대표회의의 회의록을 입주자등에게 공개하여야 한다.
100세대가 아니라 300세대 이상이다(법 제14조제9항 — 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 범위·방법·절차에 따라 회의록을 입주자등에게 공개하여야 하며, 300세대 미만은 관리규약으로 정하는 바에 따라 공개할 수 있다).
「하여야 한다」와 「할 수 있다」가 300세대로 갈린다. 다만 세대 수와 관계없이, 입주자등이 열람을 청구하거나 자기 비용으로 복사를 요구하면 응하여야 한다.
주택내부의 구조물을 교체하는 행위로서 입주자가 창틀을 교체하는 행위는 관리주체의 동의를 받아야 한다.
옳다. 시행령 제19조제2항제1호 — 법 제35조제1항제3호에 따른 경미한 행위로서 주택내부의 구조물과 설비를 교체하는 행위는 관리주체의 동의를 받아야 한다. 창틀 교체는 시행규칙 제15조제1항제1호의 경미한 행위다.
두 단계를 갈라 두어야 한다 — 창틀 교체는 시장·군수·구청장의 허가·신고 대상에서는 빠지지만(경미한 행위), 관리주체의 동의는 받아야 한다. 행정청에 갈 일은 아니어도 단지 안에서는 알려야 하는 일이라는 뜻이다. 공사 소음, 폐기물 반출, 승강기 사용이 이웃에게 미치기 때문이다.
관리주체는 전체 입주자 3분의 1 이상의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.
3분의 1이 아니라 전체 입주자 「과반수」의 서면동의다(법 제29조제3항 — 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에 조정할 수 있다).
「입주자등」이 아니라 「입주자」라는 것도 함께 보아야 한다 — 장기수선충당금은 소유자가 내는 돈이므로, 그 계획을 앞당겨 바꾸는 데는 소유자의 뜻만 묻는다.
의무관리대상 공동주택의 관리주체는 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 1개월 이내에 입주자대표회의에 제출하여야 한다.
1개월이 아니라 2개월 이내다(시행령 제26조제3항 — 의무관리대상 공동주택의 관리주체는 회계연도마다 사업실적서 및 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 2개월 이내에 입주자대표회의에 제출).
이웃 기한과 갈라 두면 좋다 — 안에서 보고하는 것은 2개월, 밖의 감사인에게 회계감사를 받는 것은 9개월(시행령 제27조제1항)이다.
입주자 공유가 아닌 복리시설의 「비내력벽」 철거는 허가·신고 대상이 아니다.
두 가지가 겹쳐 빠진다 —
· 「입주자 공유가 아닌 복리시설」은 상가처럼 개인이 소유해 스스로 쓰는 시설이라, 단지 전체에 미치는 결이 약하다.
· 「비내력벽」은 힘을 받지 않는 벽이라 헐어도 건물이 흔들리지 않는다. 시행령 별표 3이 파손·철거 항목에서 입주자 공유가 아닌 복리시설의 비내력벽 철거를 허가·신고 대상에서 빼 둔 것이 그 때문이다.
「내력벽」이었다면 이야기가 다르다 — 힘을 받는 벽을 헐면 건물 전체의 안전이 걸리므로 그때는 허가 대상이다. 벽 하나를 두고도 「힘을 받는가」가 갈림목이다.