개념 정리
장기수선계획은 공동주택의 공용부분 주요 시설에 대해 언제 무엇을 어떻게 고치고 갈지를 미리 정해 둔 계획이다. 300세대 이상, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식·지역난방방식의 공동주택, 주택 외의 시설과 주택을 같은 건축물로 지은 건축물이 대상이며, 사업주체나 리모델링을 하는 자가 수립해 사용검사를 신청할 때 제출하고 사용검사권자가 관리주체에게 인계한다. 계획에는 공사 종별과 부위, 수선 방법(전면교체·부분수리·도장 등), 수선 주기, 수선율, 계획기간의 수선비 총액이 담긴다. 수선 주기와 수선율은 국토교통부령의 수립기준이 정한 값을 바탕으로 하되 단지의 실제 상태에 맞게 조정한다. 입주자대표회의와 관리주체는 3년마다 검토하고 필요하면 조정하며, 주요 시설을 신설하는 등 관리 여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에도 조정할 수 있다. 검토사항은 기록해 보관해야 하고, 검토 전에 관리사무소장이 시·도지사가 실시하는 비용산출과 공사방법에 관한 교육을 받게 할 수 있다. 계획에 없는 공사를 충당금으로 하려면 먼저 계획을 조정해야 하며, 이 순서를 뒤집는 것이 가장 흔한 위반이다.
이해하기
장기수선계획을 「제출하고 잊는 서류」로 두는 단지가 많다. 그러나 이 문서는 충당금의 요율과 지출의 근거를 동시에 쥐고 있다. 계획에 없으면 충당금을 쓸 수 없고, 계획이 현실과 어긋나면 요율도 어긋난다. 3년마다 검토하라는 규정은 그래서 형식이 아니라 계획과 현실을 다시 맞추는 유일한 절차이며, 이 검토를 성실히 한 단지와 그렇지 않은 단지의 차이가 십수 년 뒤 자산가치로 드러난다.
핵심 포인트
- 대상 — 300세대 이상, 승강기 설치, 중앙집중식·지역난방, 주상복합.
- 담기는 것 — 공사 종별과 부위, 수선 방법, 수선 주기, 수선율, 수선비 총액.
- 3년마다 검토·조정하고 검토사항을 기록·보관한다.
- 전체 입주자 과반수 서면동의가 있으면 3년 전에도 조정할 수 있다.
- 계획에 없는 공사는 충당금으로 할 수 없다 — 먼저 계획을 조정한다.
- 관리사무소장은 비용산출·공사방법 교육을 받을 수 있다.