입주자대표회의는 4명 이상의 동별 대표자로 구성하며, 회장·감사·이사의 임원을 둔다. 감사는 정해진 인원 이상을 두어야 하고, 회장과 감사는 원칙적으로 전체 입주자등의 보통·평등·직접·비밀선거로 뽑되 요건에 따라 대표회의 구성원 중에서 선출하는 길도 열려 있다. 의결은 구성원 과반수의 찬성으로 하는 것이 원칙이며, 여기서 「구성원」은 관리규약으로 정한 정원을 말하되 정원의 3분의 2 이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원을 구성원으로 본다. 이 단서가 없으면 결원이 생긴 단지는 아무것도 의결하지 못한다. 의결사항은 관리규약 개정안의 제안, 관리비등의 집행을 위한 사업계획과 예산의 승인, 관리방법의 제안, 장기수선계획에 따른 공사의 발주, 공용시설물 이용료 부과기준의 결정, 위탁관리 시 주택관리업자의 선정 등으로 정해져 있다. 회의록은 작성해 보관해야 하고 입주자등이 열람을 청구하거나 복사를 요구하면 응해야 한다. 임원과 동별 대표자는 입주자대표회의의 구성원으로서 관리주체의 업무에 부당하게 간섭할 수 없고, 정해진 운영·윤리교육을 받아야 한다.
02이해하기
입주자대표회의를 볼 때 붙잡을 것은 의결기구이지 집행기구가 아니라는 점이다. 정하는 것은 대표회의이고 하는 것은 관리주체다. 이 선이 흐려지면 대표회의가 직접 계약하고 지시하게 되어 관리사무소장의 자리가 무너진다. 부당 간섭 금지와 운영·윤리교육이 함께 놓인 것도, 이 선을 지키는 것이 제도의 존폐를 가르기 때문이다.
03핵심 포인트
4명 이상의 동별 대표자, 임원은 회장·감사·이사.
의결은 구성원 과반수 찬성, 정원의 3분의 2 이상이 선출되면 그 인원이 구성원.
의결사항 — 관리규약 개정안 제안, 예산 승인, 공사 발주, 주택관리업자 선정 등.
회의록을 작성·보관하고 열람·복사 요구에 응해야 한다.
대표회의는 의결기구이지 집행기구가 아니다.
운영·윤리교육을 받아야 한다.
04기출 지문
O
입주자대표회의는 4명 이상으로 구성한다.
법 제14조제1항 — 4명 이상으로 구성한다(회장 1 · 감사 2 이상 · 이사 1 이상이라 최소 넷).
하나의 공동주택단지를 여러 개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우, 먼저 입주하여 이미 입주자대표회의를 구성한 공구의 입주자들은 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.
법 제14조제2항 단서 — 하나의 공동주택단지를 여러 개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우, 먼저 입주하여 이미 입주자대표회의를 구성한 공구의 입주자등은 다음 공구의 입주예정자 과반수가 입주한 때 다시 구성하여야 한다. 나중 공구 사람들도 자기 대표를 낼 자리를 주려는 것이다.
동별 대표자는 선거구별로 1명씩 선출하되, 후보자가 1명인 경우 해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출한다.
시행령 제11조제1항제2호 — 후보자가 1명인 경우에는 해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출한다(후보자가 2명 이상이면 과반수 투표 ＋ 최다득표자).
동별 대표자와 회장의 투표율 문턱이 다르다는 것을 함께 붙잡아야 한다 — 동별 대표자는 「해당 선거구」 전체 입주자등의 과반수 투표, 회장·감사는 「전체」 입주자등의 10분의 1 이상 투표다. 동별 대표자는 한 선거구의 몇십 세대라 과반수를 모을 수 있지만, 회장은 단지 전체라 과반수를 요구하면 아무도 못 뽑기 때문이다.
최초의 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우, 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일을 기준으로 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 3개월 이상 거주하고 있어야 한다.
최초의 입주자대표회의를 구성하는 경우에는 거주기간 요건이 적용되지 않는다.
법 제14조제3항제1호가 「해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 대통령령으로 정하는 기간(6개월) 이상 거주하고 있을 것」을 요구하면서, 괄호로 「최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다」고 적는다.
서류 제출 마감일을 기준으로 「공동주택관리법」을 위반한 범죄로 금고 8월의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝난 날부터 16개월이 지난 사람은 동별 대표자로 선출될 수 있다.
아직 안 된다. 법 제14조제4항 — 이 법이나 주택법·민간임대주택법·공공주택 특별법·건축법·집합건물법을 위반한 범죄로 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝난 날부터 「2년」이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없다.
금고 8월의 실형이 끝난 날부터 16개월(1년 4개월)밖에 지나지 않았으므로 2년에 못 미친다. 선지가 형기(8월)와 경과기간(16개월)을 섞어 계산을 헷갈리게 만든 자리다 — 세어야 할 것은 「집행이 끝난 날부터」이지 형기와 더한 값이 아니다.
입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 입주자대표회의 회장 에게 보관하게 하여야 한다.
입주자대표회의 회장이 아니라 「관리주체」에게 보관하게 하여야 한다(법 제14조제8항).
회장에게 맡기면 회장이 바뀔 때 기록이 사라지거나 불리한 회의록이 감춰질 수 있다. 관리주체는 회장과 별개의 자리이고 회계서류·장부도 함께 보관하므로, 기록을 다루는 손을 한 곳으로 모은 것이다.
입주자대표회의의 회장 후보자가 2명 이상인 경우에는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출한다.
옳다. 시행령 제12조제2항제1호 나목 — 회장 후보자가 2명 이상인 경우에는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출한다.
투표율 문턱이 자리마다 다르다는 것을 함께 붙잡아야 한다 — 동별 대표자는 「해당 선거구」 전체 입주자등의 과반수 투표, 회장·감사는 「전체」 입주자등의 10분의 1 이상 투표다. 선거구는 몇십 세대라 과반수를 모을 수 있지만, 단지 전체에서 과반수를 요구하면 아무도 뽑지 못하기 때문이다.