하자담보책임 — 무엇을 하자라 부르고 몇 년을 묻는가

하자는 공사상의 잘못으로 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능 불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상 불량 등이 생겨 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말한다. 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 나뉘며, 내력구조부의 하자는 건축물의 구조안전상 위험을 초래하거나 초래할 우려가 있는 정도의 것이다. 담보책임기간은 내력구조부와 지반공사가 10년, 시설공사는 공종에 따라 2년·3년·5년으로 갈린다. 마감공사처럼 눈에 곧 드러나는 것이 짧고, 구조와 방수처럼 시간이 지나야 드러나는 것이 길다. 기산점은 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일이다. 하자보수를 청구할 수 있는 자는 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 집합건물법상 관리단, 공공임대주택의 임차인등이며, 사업주체는 청구를 받으면 정해진 기간 안에 보수하거나 보수 계획을 통보해야 한다. 하자보수보증금은 사업주체가 담보책임기간 동안 예치하되 국가·지자체·LH·지방공사는 예치하지 않으며, 그 사용 후에는 30일 이내에 사용내역을 신고한다.

하자관리에서 시간이 전부다. 기간 안에 발견해 청구해야 하고, 그 기간이 부위마다 다르다. 그래서 관리주체의 첫 일은 담보책임기간의 만료일을 부위별로 달력에 올려 두는 것이다. 만료가 다가오는 부위를 앞당겨 점검하고 청구해야지, 지나고 나서 발견하면 아무리 명백한 하자여도 물을 수 없다. 기술이 아니라 일정 관리가 하자관리의 절반이다.