하자분쟁조정 — 소송 앞에 놓인 문

하자심사·분쟁조정위원회는 국토교통부에 두며 하자 여부의 판정과 분쟁의 조정·재정을 맡는다. 다루는 것은 담보책임 및 하자보수 등에 관한 사업주체와 입주자대표회의등 사이의 분쟁, 하자의 책임범위 등에 관한 관계 당사자 사이의 분쟁, 하자보수보증금의 청구 및 사용에 관한 분쟁 등이다. 절차는 신청을 받으면 지체 없이 개시하며, 하자심사와 분쟁조정은 신청을 받은 날부터 60일(공용부분은 90일), 분쟁재정은 150일(공용부분은 180일) 이내에 완료해야 한다. 이 기간에서 흠결보정기간과 하자감정기간은 제외된다. 조정은 당사자가 조정안을 받아들이면 성립하고 재판상 화해와 같은 효력을 가지며, 재정은 위원회가 사실을 조사해 법률관계를 판단하는 것으로 일정 기간 안에 소송이 제기되지 않으면 당사자 사이에 합의가 성립된 것으로 본다. 신청인이 조정등을 신청하면 그 절차가 진행되는 동안 시효가 중단되는 효과도 있다. 사업주체는 정당한 사유 없이 조정등에 응하지 않을 수 없고, 조정등의 신청 사실은 관계 기관에 통보된다. 하자 분쟁을 소송이 아니라 이 절차로 먼저 보내는 것은, 하자 사건이 기술적 판단이 앞서야 법률적 판단이 가능한 유형이기 때문이다.

하자 분쟁이 별도의 위원회로 간 까닭은 판사가 아니라 기술자가 먼저 봐야 하는 사건이기 때문이다. 균열이 구조적인지 건조수축인지, 누수의 원인이 방수층인지 배관인지를 가리지 않으면 법률 판단이 설 자리가 없다. 그래서 위원회가 하자 여부를 판정하고 그 판정을 기초로 조정과 재정이 이뤄지며, 그러고도 남는 다툼만 법원으로 간다.