74.건물임대차계약상 보증금에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 임대차 조건(차임·보증금) 관련 조문들은 대부분 '당사자 사이의 형평'을 맞추기 위한 임의규정이므로, 특약으로 달리 정할 수 있는지 여부와 함께 원칙적인 규율 내용을 짝지어 이해하는 것이 중요하다. 정답은 ③ ㄷ 왜 헷갈리냐면요. ‘점유가 불법이 아니다’와 ‘사용료도 전혀 내지 않는다’를 같은 뜻으로 착각하면 안 된다. 보증금 반환 전 계속 점유 자체는 적법하지만 실제 사용·수익분은 부당이득이 될 수 있다. 보기별로 보면 ㄷ 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않고 있는 한, 임차인의 목적물에 대한 점유는 적법점유이므로 임차인이 목적물을 계속하여 사용ㆍ수익하더라도 부당이득 반환의무는 발생하지 않는다. → X. 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않아 임차인이 목적물을 계속 점유하는 경우, 그 점유는 적법하다. 그러나 임차인이 계속하여 사용·수익하면 그에 해당하는 차임 상당의 부당이득반환의무가 발생한다. (판례) '부당이득 반환의무가 발생하지 않는다'는 것은 틀린 설명이다. ㄱ 임대차계약에서 보증금을 지급하였다는 사실에 대한 증명책임은 임차인이 부담한다. → O. 보증금을 지급하였다는 사실에 대한 증명책임은 보증금을 주장하는 임차인이 부담 한다. 이익을 주장하는 자가 증명책임을 진다. ㄴ 임대차계약이 종료하지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다. → O. 임대차계약이 종료하지 않은 경우, 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다. (판례: 임대차 존속 중 보증금의 차임 대체 불가) 암기 팁 · 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인의 계속 점유는 동시이행항변권에 기대므로 불법점유가 아니지만, 실제 사용·수익으로 얻은 이익까지 무상으로 보유하는 것은 아니다. · 차임이 사정변경으로 상당하지 않게 된 경우, 당사자는 장래에 대하여 차임의 증감을 청구할 수 있다. · 일시사용을 위한 것이 아닌 임대차에서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 제한될 수 있다(편면적 강행규정, 제652조). 함정 ‘점유가 불법이 아니다’와 ‘사용료도 전혀 내지 않는다’를 같은 뜻으로 착각하면 안 된다. 보증금 반환 전 계속 점유 자체는 적법하지만 실제 사용·수익분은 부당이득이 될 수 있다. 한 줄 예 임대차 종료 후 보증금을 못 받은 임차인이 열쇠만 보관하며 점유를 계속한 것은 불법점유가 아니지만, 계속 영업해 사용이익을 얻었다면 그 상당액의 부당이득 반환 문제가 생긴다.