77.甲은 2021년 2월 1일 서울특별시에 위치한 乙 소유 X상가건물에 대하여 보증금 5억원, 월차임 5백만원으로 임대차계약을 체결하였다. 甲은 2021년 2월 15일 건물의 인도를 받아 영업을 개시하고, 사업자등록을 신청하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

ㄱ. 위 계약에는 확정일자 부여 등에 대해 규정하고 있는 「상가건물 임대차보호법」 제4조의 규정이 적용된다.

정답: O

확정일자 부여를 정한 상가임대차법 제4조는 환산보증금 한도를 넘는 임대차에도 적용되는 조문의 목록에 들어 있지 않다. 한도를 넘어도 적용되는 것은 제3조(대항력), 제10조 제1항·제2항·제3항 본문(계약갱신요구), 제10조의2부터 제10조의9까지(갱신특례·권리금·차임연체 해지 등), 제11조의2(폐업으로 인한 해지), 제19조(표준계약서)다(제2조 제3항). 이 사안의 환산보증금은 5억원에 월차임 500만원의 100배를 더한 10억원이어서 서울의 기준 9억원을 넘는다. 다만 이 문항은 전항정답으로 처리되어 모든 선택지가 정답으로 인정되었다.

ㄴ. 甲이 임차건물의 일부를 중과실로 파손한 경우 계약갱신을 요구할 수 있다.

정답: X

임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 <b>고의나 중대한 과실로 파손</b>한 경우 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제5호). 게다가 이 사안은 환산보증금이 5억원 + 500만원×100 = <b>10억원</b>으로 서울특별시 기준 9억원을 넘어 갱신요구권 조문이 미치는지부터 다투어지는 자리다. [출제오류] 이 문항은 <b>전항 정답</b>으로 처리되었다.

ㄷ. 甲이 2개월분의 차임을 연체하던 중 매매로 건물의 소유자가 丙으로 바뀐 경우, 특별한 사정이 없는 한 연체차임은 乙에게 지급해야 한다.

정답: O

2개월분의 차임을 연체하던 중 소유자가 丙으로 바뀐 경우, 소유권 이전 전에 발생한 연체차임은 전 임대인 乙에게 지급해야 한다. [O](집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조).