71.甲은 자기 소유 X토지를 3억원에 乙에게 매도하면서 동시에 환매할 권리를 보유하기로 약정하고 乙이 X토지에 대한 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 환매는 매도인이 '나중에 다시 사올 권리'를 미리 약정해두는 것이므로, 그 약정이 제3자에게도 효력을 가지려면(대항력) 매매등기와 함께 별도로 공시(등기)해야 한다는 것이 핵심이다. 정답은 ④ 「만일 甲의 환매등기 후 丙이 乙로부터 X토지를 매수하였다면, 乙은 환매등기를 이유로 丙의 X토지에 대한 소유권이전등기청구를 거절할 수 있다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 환매특약을 등기하지 않아도 제3자에게 대항할 수 있다고 착각하기 쉽다 — 반드시 매매등기와 '동시에' 환매특약을 등기해야 대항력이 생긴다. 선지별로 보면 ④ 만일 甲의 환매등기 후 丙이 乙로부터 X토지를 매수하였다면, 乙은 환매등기를 이유로 丙의 X토지에 대한 소유권이전등기청구를 거절할 수 있다. → X. 甲의 환매등기는 甲이 장래에 환매권을 행사할 때 丙 등 제3자에게 대항할 수 있도록 하는 효력이 있다. 그러나 환매등기가 있다고 하여 乙이 丙과의 매매계약에 기한 소유권이전등기의무를 거절할 수 있는 것이 아니다. 환매등기는 환매권자 (甲)의 권리를 보전하기 위한 것이지, 乙의 처분 능력을 제한하는 것이 아니다. (판례) ① 특별한 약정이 없는 한, 甲은 환매기간 내에 그가 수령한 3억원과 乙이 부담한 매매비용을 반환하고 X토지를 환매할 수 있다. → O. 특별한 약정이 없는 한 甲은 환매기간 내에 수령한 3억원과 乙이 부담한 매매비용을 반환하고 X토지를 환매할 수 있다. (민법 제590조 제2항) ② 甲과 乙이 환매기간을 정하지 아니한 경우 그 기간은 5년으로 한다. → O. 甲과 乙이 환매기간을 정하지 아니한 경우 그 기간은 5년으로 한다. (민법 제591조 제1항, 제2항) ③ 환매등기는 乙 명의의 소유권이전등기에 대한 부기등기의 형식으로한다. → O. 환매등기는 乙 명의의 소유권이전등기에 대한 부기등기의 형식으로 한다. (민법 제592조) ⑤ 만일 甲의 환매등기 후 丁이 X토지에 乙에 대한 채권을 담보하기 위하여 저당권을 설정하였다면, 甲이 적법하게 환매권을 행사하여 X토지의 소유권이전등기를 마친 경우 丁의 저당권은 소멸한다. → O. 甲이 환매등기 후 적법하게 환매권을 행사하여 소유권이전등기를 마친 경우, 환매등기 후 X토지에 乙에 대한 채권을 담보하기 위해 설정된 丁의 저당권은 소멸한다. 암기 팁 · 부동산 환매권은 매매등기와 동시에 환매특약을 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다(제592조). · 환매기간은 부동산의 경우 5년을 넘지 못하며, 이보다 긴 기간을 정한 때에는 5년으로 단축된다. · 환매특약은 매매계약과 동시에 이루어져야 하며, 매매계약 체결 후 별도로 환매특약만 추가할 수는 없다. 함정 환매특약을 등기하지 않아도 제3자에게 대항할 수 있다고 착각하기 쉽다 — 반드시 매매등기와 '동시에' 환매특약을 등기해야 대항력이 생긴다. 한 줄 예 토지를 매도하며 환매특약을 맺었다면, 그 특약을 매매등기와 동시에 등기해야만 그 토지를 다시 매수한 제3자에게도 환매권을 주장할 수 있다.