73.乙이 甲으로부터 건물의 소유를 목적으로 X토지를 10년간 임차하여 그 위에 자신의 건물을 신축한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 건물 소유 목적의 토지임차인을 특별히 보호하는 이유는, 건물이라는 고가의 부속물이 임대차 종료와 함께 철거되는 사회경제적 손실을 막기 위함이라고 이해하면 이 일련의 권리(건물등기 대항력, 갱신청구권, 지상물매수청구권)가 하나의 취지로 꿰어진다. 정답은 ③ 「乙이 현존하는 지상건물을 등기해도 임대차를 등기하지 않은 때에는 제3자에 대해 임대차의 효력이 없다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 지상물매수청구권을 모든 종료 사유에 인정되는 권리로 보면 안 된다. 기간 만료가 기본 장면이고, 차임연체 등 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 인정되지 않는다. 선지별로 보면 ③ 乙이 현존하는 지상건물을 등기해도 임대차를 등기하지 않은 때에는 제3자에 대해 임대차의 효력이 없다. → X. 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서 임차인(乙)이 그 토지 위에 건물을 소유하고 그 건물을 등기한 때에는 토지임대차를 등기하지 않아도 제3자에 대하여 임대차의 효력이 있다. (민법 제622조 제1항) '효력이 없다'는 것은 틀린 설명이다. ① 특별한 사정이 없는 한 甲이 X토지의 소유자가 아닌 경우에도 임대차 계약은 유효하게 성립한다. → O. 甲이 X토지의 소유자가 아닌 경우에도 임대차계약은 유효하게 성립한다. 임대차는 낙성계약으로 임대인의 소유권이 성립요건이 아니다. ② 甲과 乙 사이에 반대약정이 없으면 乙은 甲에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. → O. 반대약정이 없으면 乙은 甲에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. (민법 제621조 제1항) ④ 10년의 임대차 기간이 경과한 때 乙의 지상건물이 현존하는 경우 乙은 임대차 계약의 갱신을 청구할 수 있다. → O. 임대차 기간이 경과한 때 乙의 지상건물이 현존하면 乙은 임대차 계약의 갱신을 청구할 수 있다. (민법 제643조) ⑤ 乙의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우, 특약이 없는 한 甲은 임대차 계약을 해지할 수 있다. → O. 乙의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 甲은 임대차 계약을 해지할 수 있다. (민법 제640조) 암기 팁 · 임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 그 지상건물에 자기 명의의 보존등기를 하면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(제622조). · 기간이 만료된 때 지상건물이 현존하면 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 갱신되지 않으면 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. · 지상물매수청구권은 건물 소유를 목적으로 한 토지임차인에게 인정되는 특유의 권리이며, 부속물매수청구권·유익비상환청구권·필요비상환청구권·차임감액청구권은 임차인 일반에게 인정되는 권리다. 함정 지상물매수청구권을 모든 종료 사유에 인정되는 권리로 보면 안 된다. 기간 만료가 기본 장면이고, 차임연체 등 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 인정되지 않는다. 한 줄 예 건물 소유 목적으로 토지를 임차한 사람이 그 지상건물을 자기 명의로 등기해두었다면, 토지임대차 자체를 등기하지 않았더라도 토지의 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.