개념 정리
건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 자는 임대차를 등기하지 않아도 자기 명의로 지상건물 보존등기를 하면 제3자에게 대항할 수 있다. 기간 만료 때 지상건물이 현존하면 갱신을 청구하고, 임대인이 거절하면 상당한 가액으로 지상물 매수를 청구할 수 있다.
이해하기
건물 소유 목적의 토지임차인을 특별히 보호하는 이유는, 건물이라는 고가의 부속물이 임대차 종료와 함께 철거되는 사회경제적 손실을 막기 위함이라고 이해하면 이 일련의 권리(건물등기 대항력, 갱신청구권, 지상물매수청구권)가 하나의 취지로 꿰어진다.
핵심 포인트
- 임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 그 지상건물에 자기 명의의 보존등기를 하면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(제622조).
- 기간이 만료된 때 지상건물이 현존하면 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 갱신되지 않으면 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
- 지상물매수청구권은 건물 소유를 목적으로 한 토지임차인에게 인정되는 특유의 권리이며, 부속물매수청구권·유익비상환청구권·필요비상환청구권·차임감액청구권은 임차인 일반에게 인정되는 권리다.
함정 포인트
문제 상황2021년 · 73번
임대차乙이 甲으로부터 건물의 소유를 목적으로 X토지를 10년간 임차하여 그 위에 자신의 건물을 신축한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
X乙이 현존하는 지상건물을 등기해도 임대차를 등기하지 않은 때에는 제3자에 대해 임대차의 효력이 없다.
O건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서 임차인(乙)이 그 토지 위에 건물을 소유하고 그 건물을 등기한 때에는 토지임대차를 등기하지 않아도 제3자에 대하여 임대차의 효력이 있다.