개념 정리
건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 자는 임대차를 등기하지 않아도 자기 명의로 지상건물 보존등기를 하면 제3자에게 대항할 수 있다. 기간 만료 때 지상건물이 현존하면 갱신을 청구하고, 임대인이 거절하면 상당한 가액으로 지상물 매수를 청구할 수 있다.
이해하기
건물 소유 목적의 토지임차인을 특별히 보호하는 이유는, 건물이라는 고가의 부속물이 임대차 종료와 함께 철거되는 사회경제적 손실을 막기 위함이라고 이해하면 이 일련의 권리(건물등기 대항력, 갱신청구권, 지상물매수청구권)가 하나의 취지로 꿰어진다.
핵심 포인트
- 임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 그 지상건물에 자기 명의의 보존등기를 하면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(제622조).
- 기간이 만료된 때 지상건물이 현존하면 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 갱신되지 않으면 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
- 지상물매수청구권은 건물 소유를 목적으로 한 토지임차인에게 인정되는 특유의 권리이며, 부속물매수청구권·유익비상환청구권·필요비상환청구권·차임감액청구권은 임차인 일반에게 인정되는 권리다.
한 줄 예시
시험 함정
- 지상물매수청구권을 모든 종료 사유에 인정되는 권리로 보면 안 된다. 기간 만료가 기본 장면이고, 차임연체 등 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 인정되지 않는다.
