63.甲은 그 소유 나대지(X)에 乙에 대한 채무담보를 위해 乙 명의의 저당권을 설정하였다. 이후 丙은 X에 건물(Y)을 신축하여 소유하고자 甲으로부터 X를 임차하여 Y를 완성한 후, Y에 丁 명의의 저당권을 설정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 저당권은 '그 부동산이라는 하나의 경제적 단위'를 담보로 잡는 것이므로, 독립성이 없이 그 부동산의 일부가 되어버린 부합물·종물까지 함께 담보 범위에 들어가며, 나대지에 나중에 지어진 건물도 처분의 편의를 위해 일괄경매 대상에는 포함시키되 담보가치 평… 정답은 ② 「乙이 X에 대한 저당권을 실행하는 경우, Y에 대해서도 일괄경매를 청구할 수 있다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 일괄경매를 청구할 수 있다는 것과 건물 경매대가에서도 우선변제를 받을 수 있다는 것을 혼동하기 쉽다 — 건물 경매대가에서는 우선변제를 받을 수 없다. 선지별로 보면 ② 乙이 X에 대한 저당권을 실행하는 경우, Y에 대해서도 일괄경매를 청구할 수 있다. → X. 乙의 저당권은 X나대지에 설정된 것이다. Y건물은 丙(임차인)이 신축한 것으로 乙의 저당권설정 당시에는 존재하지 않았다. 민법 제365조에 의한 일괄경매 청구는 저당권자의 설정 후 저당권설정자(土地소유자 甲)가 건물을 축조한 경우에 적용된다. 이 사안에서 건물은 甲이 아닌 丙이 건축하였으므로 일괄경매 청구가 불가하다. ① 乙은 甲에 대한 채권과 분리하여 자신의 저당권을 타인에게 양도할 수 없다. → O. 저당권은 피담보채권과 분리하여 양도할 수 없다. (민법 제361조: 저당권의 부종성) ③ 丁의 Y에 대한 저당권 실행으로 戊가 경락을 받아 그 대금을 완납하면, 특별한 사정이 없는 한 丙의 X에 관한 임차권은 戊에게 이전된다. → O. 戊가 경락으로 Y건물의 소유권을 취득하면, 건물 소유를 위한 토지 임차권도 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 이전된다. (판례) ④ 丁의 Y에 대한 저당권이 실행되더라도 乙의 저당권은 소멸하지 않는다. → O. 丁의 Y건물 저당권이 실행되더라도 X토지에 대한 乙의 저당권은 소멸하지 않는다. 두 저당권은 각각 X토지와 Y건물을 목적으로 하는 별개의 권리이기 때문이다. ⑤ 甲이 X를 매도하는 경우, 乙은 그 매매대금에 대해 물상대위권을 행사할 수 없다. → O. 甲이 X토지를 매도하더라도 그 매매는 임의매매로서 물상대위의 대상이 되지 않는다. (판례) 저당권자의 물상대위는 멸실·훼손·공용징수 등의 경우에 인정되며, 임의 매매는 포함되지 않는다. 암기 팁 · 저당권의 목적물에 증축되었으나 독립적 효용이 없는 부분은 기존 건물에 부합하므로 저당권의 효력이 그 부분에도 미친다(제358조). · 지상권은 저당권의 객체가 될 수 있다(제371조). · 제365조에 따라 토지와 건물을 일괄경매하더라도, 토지 저당권자는 건물의 경매대가에서는 우선변제를 받을 수 없고 토지의 경매대가에서만 우선변제를 받는다. 함정 일괄경매를 청구할 수 있다는 것과 건물 경매대가에서도 우선변제를 받을 수 있다는 것을 혼동하기 쉽다 — 건물 경매대가에서는 우선변제를 받을 수 없다. 한 줄 예 나대지에 저당권을 설정한 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 신축했다면, 저당권자는 토지·건물을 일괄경매할 수 있지만 우선변제는 토지의 경매대가에서만 받을 수 있다.