개념 정리
저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치며, 나대지에 저당권을 설정한 후 그 토지에 건물이 신축된 경우 저당권자는 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있으나 우선변제는 토지의 경매대가에서만 받을 수 있다(제365조).
이해하기
저당권은 '그 부동산이라는 하나의 경제적 단위'를 담보로 잡는 것이므로, 독립성이 없이 그 부동산의 일부가 되어버린 부합물·종물까지 함께 담보 범위에 들어가며, 나대지에 나중에 지어진 건물도 처분의 편의를 위해 일괄경매 대상에는 포함시키되 담보가치 평가 대상은 아니었으므로 우선변제권은 토지분에만 한정한다고 이해하면 된다.
핵심 포인트
- 저당권의 목적물에 증축되었으나 독립적 효용이 없는 부분은 기존 건물에 부합하므로 저당권의 효력이 그 부분에도 미친다(제358조).
- 지상권은 저당권의 객체가 될 수 있다(제371조).
- 제365조에 따라 토지와 건물을 일괄경매하더라도, 토지 저당권자는 건물의 경매대가에서는 우선변제를 받을 수 없고 토지의 경매대가에서만 우선변제를 받는다.
- 저당부동산에 대한 압류 이후에 발생한 저당권설정자의 차임채권에도 저당권의 효력이 미친다.
함정 포인트
문제 상황2023년 · 64번
저당권저당권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X전세권은 저당권의 객체가 될 수 없다.
O전세권도 저당권의 객체가 될 수 있다.
문제 상황2022년 · 60번
저당권법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 없는 경우, 저당권의 우선변제적 효력이 미치는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
X토지에 저당권이 설정된 후 그 토지 위에 완공된 건물
O토지 저당권의 효력은 저당권 설정 후 그 토지 위에 완공된 건물에는 미치지 않는다.
X건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 자가 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 경우 건물 소유를 목적으로 한 토지 임차권에도 저당권의 효력이 미친다.
O건물에 저당권이 설정된 경우 그 건물 소유를 목적으로 한 토지 임차권에도 저당권의 효력이 미치는 것은 맞다.
문제 상황2020년 · 63번
저당권甲은 乙 소유의 X토지에 저당권을 취득하였다. X토지에 Y건물이 존재할 때, 甲이 X토지와 Y건물에 대해 일괄경매를 청구할 수 있는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X甲이 저당권을 취득하기 전, 이미 X토지 위에 乙의 Y건물이 존재한 경우
O저당권 취득 전 이미 건물이 존재하였던 경우에는 민법 제365조의 요건(저당권 설정 후 축조)을 충족하지 않는다.
문제 상황2019년 · 63번
저당권甲은 그 소유 나대지(X)에 乙에 대한 채무담보를 위해 乙 명의의 저당권을 설정하였다. 이후 丙은 X에 건물(Y)을 신축하여 소유하고자 甲으로부터 X를 임차하여 Y를 완성한 후, Y에 丁 명의의 저당권을 설정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
X乙이 X에 대한 저당권을 실행하는 경우, Y에 대해서도 일괄경매를 청구할 수 있다.
O乙의 저당권은 X나대지에 설정된 것이다.
X저당부동산에 대한 압류 이전에 저당부동산으로부터 발생한 저당권설정자의 차임채권
O저당권의 효력이 차임채권(물상대위)에 미치려면 저당부동산에 대한 압류가 있어야 한다.
문제 상황2018년 · 62번
저당권저당권의 피담보채권의 범위에 속하지 않는 것은?
X원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분의 지연배상금
O1년분에 한해 피담보채권의 범위에 해당한다.