76.甲은 乙의 저당권이 설정되어 있는 丙 소유의 X주택을 丙으로부터 보증금 2억원에 임차하여 즉시 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 거주하고 있다. 그 후 丁이 X주택에 저당권을 취득한 다음 저당권 실행을 위한 경매에서 戊가 X주택의 소유권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 乙의 저당권은 소멸한다.

정답: O

경매에서 매각대금이 완납되면 저당권은 소멸한다. 乙의 저당권도 소멸한다. (민사집행법: 저당권은 경매로 소멸)

② 戊가 임대인 丙의 지위를 승계한다.

정답: X

경매로 소유권이 이전된 경우, 임차인은 매각대금에서 보증금을 변제받지 못했거나 戊(경락인) 가 임대차를 인수하는 경우가 아니면 임대인 지위는 경매로 소멸하고 丙이 임대인이 되지 않는다. 이 경우 甲의 임차권은 소멸하고 戊가 임대인 지위를 승계하지 않는 것이 원칙이다.

③ 甲이 적법한 배당요구를 하면 乙보다 보증금 2억원에 대해 우선변제를 받는다.

정답: X

甲은 乙의 저당권 후에 대항요건을 갖추었으므로 乙보다 후순위이다. 甲이 배당요구를 해도 乙보다 우선변제를 받을 수 없다.

④ 甲은 戊로부터 보증금을 전부 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

정답: X

甲은 乙의 저당권보다 후순위로서 임차권이 소멸한다. 甲이 경매에서 보증금 전부를 반환받지 못하면 戊를 상대로 임대차 존속을 주장하거나 보증금 반환을 청구할 권리가 없다. (甲은 이미 대항력 없음)

⑤ 丁이 甲보다 매각대금으로부터 우선변제를 받는다.

정답: X

丁은 甲보다 후순위(丁의 저당권 < 甲의 확정일자)이므로 丁이 甲보다 우선변제를 받을 수 없다. 甲의 확정일자 후순위가 丁의 저당권이므로 甲이 먼저 배당받는다.