75.甲이 2017. 2. 10. 乙 소유의 X상가건물을 乙로부터 보증금 6억원에 임차하여 상가건물임대차보호법상의 대항요건을 갖추고 영업하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?

① 甲의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

정답: O

계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다. (2017년 당시 상가임대차법 제10조 제2항)

② 甲과 乙 사이에 임대차기간을 6개월로 정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

정답: O

임대차기간을 6개월로 정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 최단존속기간 보장 규정은 한도 초과이면 적용 안 됨. 임대인도 6개월 유효를 주장 가능.

③ 甲의 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

정답: O

계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. (상가임대차법 제10조 제3항)

④ 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 甲은 X건물의 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 없다.

정답: O

임차권등기명령은 관할 법원에 신청하는 것으로 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있다. 다만 임대차 중에는 신청할 수 없다.

⑤ X건물이 경매로 매각된 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

정답: X

보증금 6억원은 2017년 서울 환산보증금 한도(4억원)를 초과하므로, 경매에서 일반 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 우선변제권이 적용되지 않는다. '보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다'는 것은 틀린 설명이다.