75.甲이 2017. 2. 10. 乙 소유의 X상가건물을 乙로부터 보증금 6억원에 임차하여 상가건물임대차보호법상의 대항요건을 갖추고 영업하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?

① 甲의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

정답: O

계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 일정 기간을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있고, 출제 당시 그 기간은 <b>5년</b>이었다(2017년 당시 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항). [개정] 2018. 10. 16. 개정으로 이 기간이 <b>10년</b>으로 늘어났으므로, 지금 같은 지문이 나오면 「10년을 초과하지 아니하는 범위」가 옳다. 개정법은 그 시행 후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차에 적용되므로, 시행 전에 끝난 임대차에는 여전히 5년이 적용된다.【개정반영】

② 甲과 乙 사이에 임대차기간을 6개월로 정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

정답: O

환산보증금 한도를 넘는 임대차에는 기간을 1년으로 보아 주는 최단존속기간 규정(제9조 제1항)이 적용되지 않으므로, 6개월로 정한 기간은 그대로 유효하고 임대인 乙도 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 최단기간 보장은 한도 안의 영세 임차인을 지키려는 장치여서, 한도를 넘는 임대차에서는 당사자가 정한 기간이 그대로 힘을 가진다.

③ 甲의 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

정답: O

계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. (상가임대차법 제10조 제3항)

④ 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 甲은 X건물의 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 없다.

정답: O

환산보증금이 지역별 한도를 넘는 임대차에는 임차권등기명령을 정한 상가건물 임대차보호법 제6조가 적용되지 않는다(제2조 제3항의 적용 목록에 제6조가 없다). 이 사안의 보증금 6억원은 2017년 서울특별시 한도 4억원을 넘으므로, 임대차가 종료되고 보증금을 돌려받지 못했더라도 이 법에 따른 임차권등기명령은 신청할 수 없다. 한도를 넘어도 남는 것은 대항력(제3조), 계약갱신요구(제10조 제1항·제2항·제3항 본문), 제10조의2부터 제10조의9까지(갱신특례·권리금·3기 연체 해지 등), 제11조의2, 제19조다. 민법 제621조에 따른 임대차등기는 임대인의 협력을 받아 따로 할 수 있으나, 그것은 이 지문이 묻는 임차권등기명령이 아니다.

⑤ X건물이 경매로 매각된 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

정답: X

보증금 6억원은 <b>2017년 서울특별시의 환산보증금 한도 4억원</b>을 넘으므로 확정일자에 따른 우선변제권(제5조 제2항)이 적용되지 않고, 경매에서 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 없다. 「일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다」는 서술이 틀린 곳이다. [개정] 그 한도는 그 뒤 두 번 올라 2018. 1. 26. 개정으로 서울 6억1천만원, 2019. 4. 2. 개정으로 <b>서울 9억원</b>(과밀억제권역·부산 6억9천만원, 광역시 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원)이 되었다. 현행 기준이라면 보증금 6억원은 서울 한도 안에 들어 우선변제권이 인정되므로, 이 문항의 결론은 <b>당시 한도</b>를 전제로 한 것이다.【개정반영】