75.甲이 2017. 2. 10. 乙 소유의 X상가건물을 乙로부터 보증금 6억원에 임차하여 상가건물임대차보호법상의 대항요건을 갖추고 영업하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?

① 甲의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

정답: O

출제 당시갱신요구권은 최초 기간을 포함한 전체 5년 안에서 행사할 수 있고, 보증금 한도를 넘는 임대차에도 적용된다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항, 제2조 제3항). 개정 · 현행현행은 전체 임대차기간 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있어, 현행 기준으로는 틀린 지문이다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항, 2018. 10. 16. 시행).

② 甲과 乙 사이에 임대차기간을 6개월로 정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

정답: O

출제 당시보증금 6억원은 당시 최고 한도인 서울 4억원을 넘어 1년 최단기간 규정이 적용되지 않으므로 임대인도 6개월 약정을 주장할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 제9조 제1항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항). 개정 · 현행현행 한도는 서울 9억원, 과밀억제권역·부산 6억9천만원 등이라, 이런 지역이면 6억원 임대차에도 1년 최단기간이 적용되어 乙은 6개월을 주장할 수 없다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항, 2019. 4. 2. 시행).

③ 甲의 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

정답: O

갱신요구로 갱신된 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 이 규정은 한도를 넘는 임대차에도 적용된다(상가건물 임대차보호법 제10조 제3항, 제2조 제3항).

④ 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 甲은 X건물의 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 없다.

정답: O

출제 당시임차권등기명령은 한도를 넘는 임대차에 적용되는 조문 목록에 없어, 보증금 6억원의 甲은 이 법에 따른 신청을 할 수 없다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제6조 제1항). 개정 · 현행현행 기준 보증금액은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역·부산광역시 6억9천만원이라 X건물이 그 지역에 있으면 보증금 6억원의 임대차에도 이 법이 모두 적용되어 임차권등기명령을 신청할 수 있다 — 현행 기준으로는 틀린 지문이 된다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항, 2019. 4. 2. 시행).

⑤ X건물이 경매로 매각된 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

정답: X

출제 당시한도를 넘는 임대차에는 확정일자에 따른 우선변제권 규정이 적용되지 않아 일반채권자보다 먼저 받을 수 없다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제5조 제2항). 개정 · 현행현행 기준 보증금액은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역·부산광역시 6억9천만원이라 X건물이 그 지역에 있으면 보증금 6억원의 임차인도 대항요건과 확정일자를 갖춰 우선변제를 받을 수 있다 — 현행 기준으로는 옳은 지문이 된다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항, 2019. 4. 2. 시행).