32.매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사가 X부동산에 대한 「민사집행법」상 경매절차에서 매수신청대리의 위임인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 권리별 소멸·인수 여부는 저당권을 기준으로 그보다 뒤에 오는 권리는 소멸하고 앞서는(대항할 수 있는) 권리는 인수된다는 원칙에서 출발하되, 지상권·유치권처럼 이 원칙의 예외로 인수되는 권리를 따로 암기해야 한다. 정답은 ① 「최선순위의 전세권자는 배당요구 없이도 우선변제를 받을 수 있으며, 이 때 전세권은 매각으로 소멸한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 매수인이 소유권이전등기를 촉탁한 때 권리를 취득한다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 매각대금을 완납한 때 권리를 취득한다. 선지별로 보면 ① 최선순위의 전세권자는 배당요구 없이도 우선변제를 받을 수 있으며, 이 때 전세권은 매각으로 소멸한다. → X. 최선순위 전세권자는 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있으며, 이때 전세권이 매각으로 소멸한다. 배당요구를 하지 않으면 전세권은 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다. ② X부동산에 대한 경매개시결정의 기입등기 전에 유치권을 취득한 자는 경매절차의 매수인에게 자기의 유치권으로 대항할 수 있다. → O. 경매개시결정의 기입등기 전에 유치권을 취득한 자는 매수인에게 유치권으로 대항할 수 있다. ③ 최선순위의 지상권은 경매절차의 매수인이 인수한다. → O. 최선순위의 지상권은 경매절차의 매수인이 인수한다. ④ 후순위 저당권자의 신청에 의한 경매라 하여도 선순위 저당권자의 저당권은 매각으로 소멸한다. → O. 후순위 저당권자의 신청에 의한 경매라도 선순위 저당권자의 저당권은 매각으로 소멸한다(소멸주의). ⑤ 집행법원은 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. → O. 집행법원은 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. 암기 팁 · 매각부동산 위의 저당권은 후순위 저당권자의 신청에 의한 경매라도 선순위 저당권까지 포함해 순위와 무관하게 모두 소멸한다. · 최선순위 전세권자는 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있고(배당요구 없이 당연히 받는 것이 아님) 배당요구를 하면 그 전세권도 매각으로 소멸하지만, 최선순위 지상권은 매수인이 인수한다. · 경매개시결정 기입등기 전에 유치권을 취득한 자는 매수인에게 그 유치권으로 대항할 수 있고, 매수인은 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. 함정 매수인이 소유권이전등기를 촉탁한 때 권리를 취득한다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 매각대금을 완납한 때 권리를 취득한다. 한 줄 예 선순위 저당권이 설정된 부동산이 후순위 저당권자의 신청으로 경매되어도, 선순위 저당권은 매각으로 소멸한다.