27.「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 따른 개업공인중개사의 매수신청대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 대리인의 절차상 의무(직접출석·영수증교부·확인설명서교부)와 경매 목적물의 권리소멸 법리(저당권·전세권·유치권)를 각각 정확히 짝지어 암기하는 것이 핵심이다. 정답은 ⑤ 「개업공인중개사는 매수신청대리행위를 함에 있어서 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석하여야 한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 매수신청대리 보수의 지급시기를 매각허가결정일로 착각하기 쉽지만, 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이다. 선지별로 보면 ① 미등기건물은 매수신청대리의 대상물이 될 수 없다. → X. 미등기건물도 매수신청대리 대상물이 될 수 있다. ② 공유자의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 차순위매수신고인의 지위를 포기하는 행위는 매수신청대리권의 범위에 속하지 않는다. → X. 차순위매수신고인 지위를 포기하는 행위도 매수신청대리권의 범위에 속한다. ③ 소속공인중개사도 매수신청대리인으로 등록할 수 있다. → X. 소속공인중개사는 매수신청대리인으로 등록할 수 없다. ④ 매수신청대리인이 되려면 관할 지방자치단체의 장에게 매수신청대리인 등록을 하여야 한다. → X. 매수신청대리인이 되려면 관할 지방자치단체의 장이 아니라 관할 지방법원장에게 등록하여야 한다. ⑤ 개업공인중개사는 매수신청대리행위를 함에 있어서 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석하여야 한다. → O. 개업공인중개사는 매수신청대리행위를 함에 있어서 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석하여야 한다. 암기 팁 · 매수신청대리인은 대리권 범위 내에서 입찰표 작성·제출, 차순위매수신고·매수신청보증 반환신청, 공유자의 우선매수신고를 대리할 수 있으며, 대리행위를 할 때는 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 한다(대리 출석 불가). · 보수의 지급시기는 위임인과 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이며(매각허가결정일이 아님), 보수를 받은 경우 예규가 정한 양식의 영수증을 작성해 위임인에게 교부해야 한다. · 확인·설명서는 서면으로 작성해 위임인에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존해야 한다(교부하지 않고 사건카드에만 철해두는 것으로는 부족하다). 함정 매수신청대리 보수의 지급시기를 매각허가결정일로 착각하기 쉽지만, 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이다. 한 줄 예 위임인의 입찰이 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 되지 못한 경우, 매수신청대리인은 위임인을 대신해 매수신청보증의 반환을 신청할 수 있다.