개념 정리
매각부동산 위의 저당권은 순위와 무관하게 매각으로 모두 소멸하고 최선순위 전세권도 배당요구를 하면 소멸하지만, 최선순위 지상권과 경매개시결정 기입등기 전에 성립한 유치권은 매수인이 인수하며, 대항력 없는 임차권은 매각으로 소멸한다.
이해하기
권리별 소멸·인수 여부는 저당권을 기준으로 그보다 뒤에 오는 권리는 소멸하고 앞서는(대항할 수 있는) 권리는 인수된다는 원칙에서 출발하되, 지상권·유치권처럼 이 원칙의 예외로 인수되는 권리를 따로 암기해야 한다.
핵심 포인트
- 매각부동산 위의 저당권은 후순위 저당권자의 신청에 의한 경매라도 선순위 저당권까지 포함해 순위와 무관하게 모두 소멸한다.
- 최선순위 전세권자는 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있고(배당요구 없이 당연히 받는 것이 아님) 배당요구를 하면 그 전세권도 매각으로 소멸하지만, 최선순위 지상권은 매수인이 인수한다.
- 경매개시결정 기입등기 전에 유치권을 취득한 자는 매수인에게 그 유치권으로 대항할 수 있고, 매수인은 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
- 매수인은 매각대금을 다 낸 때(소유권이전등기 촉탁 시가 아님)에 매각의 목적인 권리를 취득하며, 재매각절차에서는 전 매수인이 매수신청을 할 수 없고 이미 낸 매수신청보증의 반환도 요구할 수 없다.
함정 포인트
X등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 소멸되지 않는다.
O등기된 임차권 등 부동산 위의 용익권은 매각으로 소멸하지 않는 것이 원칙이나, 저당권·압류채권·가압류채권에 "대항할 수 없는" 경우에는 매각으로 소멸한다.
X최선순위의 전세권자는 배당요구 없이도 우선변제를 받을 수 있으며, 이 때 전세권은 매각으로 소멸한다.
O최선순위 전세권자는 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있으며, 이때 전세권이 매각으로 소멸한다.
X매수인은 매각 대상 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 후 유치권을 취득한 자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
O매수인은 매각 대상 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 성립한 유치권자에게만 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있으며, 기입등기 후에 유치권을 취득한 자에 대해서는 그러하지 아니하다.
X차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘지 않는 때에만 할 수 있다.
O차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.