14.공인중개사법령상 개업공인중개사 甲의 중개대상물 확인·설명에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 중개는 정보 비대칭을 해소하는 서비스이므로, '누가·언제·무엇을' 확인·설명해야 하는지와 그 의무를 다하지 않았을 때의 책임을 짝지어 이해하는 것이 핵심이다. 정답은 ② 「甲은 중개대상물에 근저당권이 설정된 경우, 실제의 피담보채무액을 조사·확인하여 설명할 의무가 있다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 확인·설명서 보존기간을 5년으로 착각하기 쉽지만, 실제로는 3년이다. 선지별로 보면 ② 甲은 중개대상물에 근저당권이 설정된 경우, 실제의 피담보채무액을 조사·확인하여 설명할 의무가 있다. → X. 개업공인중개사는 근저당권이 설정된 경우 등기부상 채권최고액을 조사·확인하여 설명하면 되고, 실제의 피담보채무액까지 조사·확인할 의무는 없다는 것이 판례이다. ① 甲은 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부해야 한다. → O. 중개완성시 거래계약서 작성과 동시에 확인·설명서를 작성, 교부한다. ③ 甲은 중개대상물의 범위 외의 물건이나 권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 선량한 관리자의 주의로 권리관계 등을 조사·확인하여 설명할 의무가 있다. → O. 중개대상물 범위 외의 물건이라도 선량한 관리자의 주의로 권리관계 등을 조사·확인하여 설명할 의무가 있다(판례). ④ 甲은 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 된다. → O. 조사·확인 의무가 없는 사항이라도 그릇된 정보를 제공해서는 안 된다. ⑤ 甲이 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우 500만원 이하의 과태료 부과사유에 해당한다. → O. 확인·설명을 성실·정확하게 하지 않거나 근거자료를 제시하지 않은 경우 500만원 이하의 과태료 부과사유에 해당한다. 암기 팁 · 확인·설명은 중개가 완성되기 전에 해야 하고, 확인·설명서는 거래계약서 작성 시 작성해 거래당사자 모두에게 교부하며 원본을 3년간 보존해야 한다(5년이 아님). · 공동중개한 경우 참여한 개업공인중개사 전원이, 소속공인중개사가 중개행위를 했다면 그 소속공인중개사도 개업공인중개사와 함께 확인·설명서에 서명·날인해야 하지만, 확인·설명의무 자체는 중개보조원이 아니라 개업공인중개사가 부담한다. · 임대의뢰인이 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 확인·설명서에 기재해야 하며, 근저당권이 설정된 경우 등기된 채권최고액은 확인·설명해야 하지만 실제 피담보채무액까지 조사·확인할 의무는 없다. 함정 확인·설명서 보존기간을 5년으로 착각하기 쉽지만, 실제로는 3년이다. 한 줄 예 중개대상물에 근저당권이 설정되어 있다면 그 등기된 채권최고액은 확인·설명해야 하지만, 실제 피담보채무액까지 조사할 의무는 없다.