개념 정리
매수신청대리인은 위임받은 범위에서 입찰표 작성·제출, 차순위매수신고, 공유자의 우선매수신고 등을 대리할 수 있고 매각장소나 집행법원에 직접 출석해야 하며, 보수의 지급시기는 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이고, 확인·설명서는 위임인에게 교부하고 사본을 3년간 보존해야 한다.
이해하기
대리인의 절차상 의무(직접출석·영수증교부·확인설명서교부)와 경매 목적물의 권리소멸 법리(저당권·전세권·유치권)를 각각 정확히 짝지어 암기하는 것이 핵심이다.
핵심 포인트
- 매수신청대리인은 대리권 범위 내에서 입찰표 작성·제출, 차순위매수신고·매수신청보증 반환신청, 공유자의 우선매수신고를 대리할 수 있으며, 대리행위를 할 때는 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 한다(대리 출석 불가).
- 보수의 지급시기는 위임인과 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이며(매각허가결정일이 아님), 보수를 받은 경우 예규가 정한 양식의 영수증을 작성해 위임인에게 교부해야 한다.
- 확인·설명서는 서면으로 작성해 위임인에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존해야 한다(교부하지 않고 사건카드에만 철해두는 것으로는 부족하다).
- 경매 목적물 위의 저당권은 순위와 무관하게 매각으로 모두 소멸하며, 최선순위 전세권도 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸하지만, 유치권자는 그 피담보채권의 변제를 매수인에게 청구할 수 없다.
함정 포인트
X개업공인중개사는 매수신청대리 위임계약을 체결한 경우 확인·설명 사항을 서면으로 작성하여 서명날인한 후 위임인에게 교부하고, 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.
O개업공인중개사는 매수신청대리 위임계약을 체결한 경우 확인·설명 사항을 서면으로 작성하여 서명날인한 후 위임인에게 교부하고, 그 사본을 사건카드에 철하여 "5년"간 보존하여야 한다.
문제 상황2024년 · 31번
매수신청대리인개업공인중개사 甲은 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 따라 매수신청대리인으로 등록한 후 乙과 매수신청대리에 관한 위임계약을 체결하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?
X甲은 매수신청대리 사건카드에 乙에게서 위임받은 사건에 관한 사항을 기재하고 서명날인 한 후 이를 3년간 보존해야 한다.
O사건카드는 3년이 아니라 "5년"간 보존해야 한다.
문제 상황2023년 · 27번
매수신청대리인「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 따른 개업공인중개사의 매수신청대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X미등기건물은 매수신청대리의 대상물이 될 수 없다.
O미등기건물도 매수신청대리 대상물이 될 수 있다.
X유치권자는 유치권이 성립된 목적물을 경매로 매수한 자에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다.
O유치권자는 유치권이 성립된 목적물을 경매로 매수한 자에게 그 피담보채권의 변제를 청구할 수 없고, 변제받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있을 뿐이다.
문제 상황2021년 · 12번
매수신청대리인매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사 甲이 매수신청대리 위임인 乙에게 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 관하여 설명한 내용으로 틀린 것은?(단, 위임에 관하여 특별한 정함이 없음)
X乙의 甲에 대한 보수의 지급시기는 당사자 간 약정이 없으면 매각허가결정일로 한다.
O보수의 지급시기는 약정이 없으면 매각허가결정일이 아니라 매각대금 지급기한일로 한다.
문제 상황2017년 · 22번
매수신청대리인甲은 매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사 乙에게 「민사집행법」에 의한 경매대상 부동산에 대한 매수신청대리의 위임을 하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?
X乙이 중개업을 휴업한 경우 관할 지방법원장은 乙의 매수신청대리인 등록을 취소해야 한다.
O乙이 중개업을 휴업한 경우, 매수신청대리업무도 휴업신고한 것으로 보는 것이지, 관할 지방법원장이 매수신청대리인 등록을 취소해야 하는 것은 아니다.