개념 정리
매수신청대리인은 의뢰인을 대신해 법정에 서는 사람이라 직접 출석해야 하고 대리행위마다 권한을 증명해야 한다. 남의 큰 재산이 걸린 일이라 설명서와 사건 기록도 오래 보관하게 한다.
이해하기
대리인의 절차상 의무(직접출석·영수증교부·확인설명서교부)와 경매 목적물의 권리소멸 법리(저당권·전세권·유치권)를 각각 정확히 짝지어 암기하는 것이 핵심이다.
핵심 포인트
- 매수신청대리인은 대리권 범위 내에서 입찰표 작성·제출, 차순위매수신고·매수신청보증 반환신청, 공유자의 우선매수신고를 대리할 수 있으며, 대리행위를 할 때는 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 한다(대리 출석 불가).
- 보수의 지급시기는 위임인과 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이며(매각허가결정일이 아님), 보수를 받은 경우 예규가 정한 양식의 영수증을 작성해 위임인에게 교부해야 한다.
- 확인·설명서는 서면으로 작성해 위임인에게 교부하고 그 사본을 사건카드에 철하여 5년간 보존해야 한다(매수신청대리규칙 제16조 제2항). 사건카드도 5년간 보존하므로 두 서류의 보존기간이 같고, 공인중개사법의 확인·설명서 보존기간 3년과는 다르다.
- 경매 목적물 위의 저당권은 순위와 무관하게 매각으로 모두 소멸하며, 최선순위 전세권도 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸하지만, 유치권자는 그 피담보채권의 변제를 매수인에게 청구할 수 없다.
한 줄 예시
시험 함정
- 매수신청대리 보수의 지급시기를 매각허가결정일로 착각하기 쉽지만, 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이다.
