개념 정리
개업공인중개사는 중개가 완성되기 전 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계·공법상 제한사항·시설물의 상태 등을 조사·확인해 설명해야 하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때 확인·설명서를 작성해 거래당사자 모두에게 교부하고 원본을 3년간 보존해야 한다.
이해하기
중개는 정보 비대칭을 해소하는 서비스이므로, '누가·언제·무엇을' 확인·설명해야 하는지와 그 의무를 다하지 않았을 때의 책임을 짝지어 이해하는 것이 핵심이다.
핵심 포인트
- 확인·설명은 중개가 완성되기 전에 해야 하고, 확인·설명서는 거래계약서 작성 시 작성해 거래당사자 모두에게 교부하며 원본을 3년간 보존해야 한다(5년이 아님).
- 공동중개한 경우 참여한 개업공인중개사 전원이, 소속공인중개사가 중개행위를 했다면 그 소속공인중개사도 개업공인중개사와 함께 확인·설명서에 서명·날인해야 하지만, 확인·설명의무 자체는 중개보조원이 아니라 개업공인중개사가 부담한다.
- 임대의뢰인이 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 확인·설명서에 기재해야 하며, 근저당권이 설정된 경우 등기된 채권최고액은 확인·설명해야 하지만 실제 피담보채무액까지 조사·확인할 의무는 없다.
- 확인·설명할 의무가 없는 사항이라도 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이라면 그릇된 정보를 제공해서는 안 되며, 보수를 받지 못했다고 해서 확인·설명의무나 그 위반에 따른 손해배상의무가 당연히 소멸하지는 않는다.
한 줄 예시
시험 함정
- 확인·설명서 보존기간을 5년으로 착각하기 쉽지만, 실제로는 3년이다.
