개념 정리
개업공인중개사는 중개가 완성되기 전 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계·공법상 제한사항·시설물의 상태 등을 조사·확인해 설명해야 하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때 확인·설명서를 작성해 거래당사자 모두에게 교부하고 원본을 3년간 보존해야 한다.
이해하기
중개는 정보 비대칭을 해소하는 서비스이므로, '누가·언제·무엇을' 확인·설명해야 하는지와 그 의무를 다하지 않았을 때의 책임을 짝지어 이해하는 것이 핵심이다.
핵심 포인트
- 확인·설명은 중개가 완성되기 전에 해야 하고, 확인·설명서는 거래계약서 작성 시 작성해 거래당사자 모두에게 교부하며 원본을 3년간 보존해야 한다(5년이 아님).
- 공동중개한 경우 참여한 개업공인중개사 전원이, 소속공인중개사가 중개행위를 했다면 그 소속공인중개사도 개업공인중개사와 함께 확인·설명서에 서명·날인해야 하지만, 확인·설명의무 자체는 중개보조원이 아니라 개업공인중개사가 부담한다.
- 임대의뢰인이 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 확인·설명서에 기재해야 하며, 근저당권이 설정된 경우 등기된 채권최고액은 확인·설명해야 하지만 실제 피담보채무액까지 조사·확인할 의무는 없다.
- 확인·설명할 의무가 없는 사항이라도 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이라면 그릇된 정보를 제공해서는 안 되며, 보수를 받지 못했다고 해서 확인·설명의무나 그 위반에 따른 손해배상의무가 당연히 소멸하지는 않는다.
함정 포인트
X아파트인 공동주택 임대차 중개의 경우 관리비 금액과 그 산출내역은 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항이 아니다.
O공동주택인 아파트의 관리비 금액과 그 산출내역은 2023년 개정으로 확인·설명서 서식에 반영된 확인·설명 대상 사항에 해당한다.
문제 상황2023년 · 14번
확인설명의무공인중개사법령상 개업공인중개사 甲의 중개대상물 확인·설명에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X甲은 중개대상물에 근저당권이 설정된 경우, 실제의 피담보채무액을 조사·확인하여 설명할 의무가 있다.
O개업공인중개사는 근저당권이 설정된 경우 등기부상 채권최고액을 조사·확인하여 설명하면 되고, 실제의 피담보채무액까지 조사·확인할 의무는 없다는 것이 판례이다.
X2명의 개업공인중개사가 공동중개한 경우 중개대상물확인·설명서에는 공동중개한 개업공인중개사 중 1인만 서명·날인하면 된다.
O2명의 개업공인중개사가 공동중개한 경우 중개대상물확인·설명서에는 공동중개한 개업공인중개사 모두가 서명·날인하여야 한다.
문제 상황2018년 · 22번
확인설명의무공인중개사법령상 개업공인중개사 甲의 중개대상물 확인·설명에 관한 내용으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X甲은 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재할 의무가 없다.
O甲은 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 한다.
X개업공인중개사가 중개대상물 확인·설명서의 사본을 보존해야 할 기간은 5년이다.
O개업공인중개사가 중개대상물 확인·설명서의 사본을 보존해야 할 기간은 "3년"이며, 5년이 아니다.