10.개업공인중개사가 중개의뢰인에게 상가건물 임대차계약에 관하여 설명한 내용으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 환산보증금 기준은 상가임대차법의 어느 조항까지 받을 수 있는가를 가르는 문턱이므로, 초과해도 살아남는 조항(대항력·갱신요구권·연체해지)과 배제되는 조항(기간의제·우선변제권)을 구분해 암기해야 한다. 정답은 ① 「임차인은 임차권등기명령의 신청과 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 없다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 초과 임대차가 법 전체에서 배제된다고 생각하면 안 된다. 반대로 기간을 정하지 않은 초과 임대차까지 1년으로 보아 갱신요구권이 생긴다고 단정해서도 안 된다(대법원 2021다233730). 선지별로 보면 ① 임차인은 임차권등기명령의 신청과 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 없다. → X. 임차인은 임차권등기명령의 신청과 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ② 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인은 관할 세무서장에게 임대인·임차인의 인적사항이 기재된 서면의 열람을 요청할 수 없다. → O. 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인은 관할 세무서장에게 임대인·임차인의 인적사항이 기재된 서면의 열람을 요청할 수 없다. ③ 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. → O. 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. ④ 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 법령에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. → O. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ⑤ 차임이 경제사정의 침체로 상당하지 않게 된 경우 당사자는 장래의 차임 감액을 청구할 수 있다. → O. 차임이 경제사정의 침체로 상당하지 않게 된 경우 당사자는 장래의 차임 감액을 청구할 수 있다. 암기 팁 · 환산보증금이 기준을 초과하면 제5조의 확정일자 우선변제권, 제9조의 1년 기간의제·보증금 반환 전 존속의제, 제14조의 소액보증금 최우선변제는 적용되지 않는다. · 초과 임대차에도 제3조의 대항력, 제10조의 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호, 3기 차임연체 해지 규정은 적용된다. · 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 발생하며, 확정일자는 건물 소재지 관할 세무서장이 부여한다. 함정 초과 임대차가 법 전체에서 배제된다고 생각하면 안 된다. 반대로 기간을 정하지 않은 초과 임대차까지 1년으로 보아 갱신요구권이 생긴다고 단정해서도 안 된다(대법원 2021다233730). 한 줄 예 환산보증금이 지역기준을 초과하는 상가라도, 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 마쳤다면 대항력은 그대로 인정된다.