개념 정리
환산보증금(보증금 + 월차임×100)이 지역별 기준을 초과하면 확정일자 우선변제권·소액보증금 최우선변제·1년 기간의제 등은 적용되지 않는다. 그러나 대항력, 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호, 3기 연체 해지 등은 초과 임대차에도 적용된다.
이해하기
환산보증금 기준은 상가임대차법의 어느 조항까지 받을 수 있는가를 가르는 문턱이므로, 초과해도 살아남는 조항(대항력·갱신요구권·연체해지)과 배제되는 조항(기간의제·우선변제권)을 구분해 암기해야 한다.
핵심 포인트
- 환산보증금이 기준을 초과하면 제5조의 확정일자 우선변제권, 제9조의 1년 기간의제·보증금 반환 전 존속의제, 제14조의 소액보증금 최우선변제는 적용되지 않는다.
- 초과 임대차에도 제3조의 대항력, 제10조의 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호, 3기 차임연체 해지 규정은 적용된다.
- 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 발생하며, 확정일자는 건물 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
- 차임 증액청구는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 할 수 없지만, 차임 감액청구에는 이러한 1년 제한이 없다.
- 임차인이 임대차기간 만료 전 갱신거절 통지가 없어 묵시적으로 갱신되면 계약이 해지되는 것이 아니라 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다.
함정 포인트
X경제사정의 변동을 이유로 인정되는 차임증액에 관한 청구는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에도 할 수 있다.
O차임 또는 보증금의 증액청구는 임대차계약 체결 후 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 "1년 이내에는" 하지 못한다.
문제 상황2019년 · 34번
상가임대차보호법개업공인중개사가 선순위 저당권이 설정되어 있는 서울시 소재 상가건물(상가건물 임대차보호법이 적용됨)에 대해 임대차기간 2018. 10. 1.부터 1년, 보증금 5천만원, 월차임 100만원으로 임대차를 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?
X乙의 연체차임액이 200만원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다.
O甲의 계약해지는 乙의 연체차임액이 3기의 차임액(월차임 100만원×3=300만원)에 이르는 경우에 가능하며, 200만원으로는 해지할 수 없다.
X임차인은 임차권등기명령의 신청과 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 없다.
O임차인은 임차권등기명령의 신청과 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
문제 상황2017년 · 6번
상가임대차보호법甲과 乙은 2017. 1. 25. 서울특별시 소재 甲소유 X상가건물에 대하여 보증금 5억원, 월차임 500만원으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 乙은 X건물을 인도받고 사업자등록을 신청하였다. 이 사안에서 개업공인중개사가 「상가건물 임대차보호법」의 적용과 관련하여 설명한 내용으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(일시사용을 위한 임대차계약은 고려하지 않음)
X甲과 乙이 계약기간을 정하지 않은 경우 그 기간을 1년으로 본다.
O이 사안의 환산보증금(보증금 5억원 + 월차임 500만원×100 = 10억원)은 서울특별시의 환산보증금 기준을 초과하므로, 기간을 정하지 않은 경우 1년으로 의제하는 제9조는 적용되지 않는다.