개념 정리
상가임대차보호법은 보증금이 일정 선을 넘으면 일부 조항만 적용한다. 값을 치를 힘이 있는 임차인까지 두텁게 보호할 이유가 없다고 본 것이라, 어느 조항이 문턱을 넘어서도 살아남는지가 갈림길이다.
이해하기
환산보증금 기준은 상가임대차법의 어느 조항까지 받을 수 있는가를 가르는 문턱이므로, 초과해도 살아남는 조항(대항력·갱신요구권·연체해지)과 배제되는 조항(기간의제·우선변제권)을 구분해 암기해야 한다.
핵심 포인트
- 환산보증금이 기준을 초과하면 제5조의 확정일자 우선변제권, 제9조의 1년 기간의제·보증금 반환 전 존속의제, 제14조의 소액보증금 최우선변제는 적용되지 않는다.
- 초과 임대차에도 제3조의 대항력, 제10조의 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호, 3기 차임연체 해지 규정은 적용된다.
- 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 발생하며, 확정일자는 건물 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
- 차임 증액청구는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 할 수 없지만, 차임 감액청구에는 이러한 1년 제한이 없다.
- 임차인이 임대차기간 만료 전 갱신거절 통지가 없어 묵시적으로 갱신되면 계약이 해지되는 것이 아니라 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다.
한 줄 예시
시험 함정
- 초과 임대차가 법 전체에서 배제된다고 생각하면 안 된다. 반대로 기간을 정하지 않은 초과 임대차까지 1년으로 보아 갱신요구권이 생긴다고 단정해서도 안 된다(대법원 2021다233730).
