35.甲은 乙과 乙 소유 부동산의 매매계약을 체결하면서 세금을 줄이기 위해 甲과 丙간의 명의신탁약정에 따라 丙 명의로 소유권이전등기를 하기로 하였다. 丙에게 이전등기가 이루어질 경우에 대하여 개업공인중개사가 甲과 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 핵심은 계약의 당사자는 신탁자이고 등기명의인은 수탁자로 어긋나 있다는 것이며, 무효인 것은 등기(물권변동)뿐이고 매매계약(채권관계)은 살아있다는 점이 이해의 축이다. 정답은 ④ 「甲은 매매계약에 기하여 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 매매계약까지 무효라고 보거나, 제3자 보호에 선의를 요구하거나, 처분 후에도 신탁자의 수탁자 상대 직접 부당이득청구를 부정하는 과거 설명을 따르면 안 된다. 선지별로 보면 ① 계약명의신탁에 해당한다. → X. 甲과 丙간의 명의신탁약정에 따라 매도인 乙과의 매매계약은 甲이 직접 당사자로 체결하였으므로, 이는 계약명의신탁이 아니라 3자간 등기명의신탁(중간생략형 명의신탁)에 해당한다. ② 丙 명의의 등기는 유효하다. → X. 丙 명의의 등기는 명의신탁약정에 따른 것으로 무효이다. ③ 丙 명의로 등기가 이루어지면 소유권은 甲에게 귀속된다. → X. 丙 명의로 등기가 이루어져도 그 등기가 무효이므로 소유권은 매도인 乙에게 그대로 남아있으며, 甲에게 귀속되는 것이 아니다. ⑤ 丙이 소유권을 취득하고 甲은 丙에게 대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다. → X. 소유권은 乙에게 있으므로, 甲이 丙에게 대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있는 것이 아니다. ④ 甲은 매매계약에 기하여 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다. → O. 甲은 매도인 乙과 체결한 매매계약에 기하여 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 암기 팁 · 신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효하므로, 신탁자는 매도인을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다. · 명의수탁자 명의의 등기는 무효이므로 부동산의 소유권은 여전히 매도인에게 있고, 매도인은 수탁자를 상대로 등기 말소를 청구할 수 있으며 신탁자는 매도인을 대위해 그 말소를 청구할 수 있다. · 수탁자가 부동산을 제3자에게 임의로 처분해도 신탁자에 대한 관계에서 횡령죄는 성립하지 않는다. 다만 2021년 전원합의체 판결에 따라 신탁자는 수탁자가 얻은 처분대금·보상금 등의 이익을 직접 부당이득으로 반환 청구할 수 있다. 함정 매매계약까지 무효라고 보거나, 제3자 보호에 선의를 요구하거나, 처분 후에도 신탁자의 수탁자 상대 직접 부당이득청구를 부정하는 과거 설명을 따르면 안 된다. 한 줄 예 甲이 乙의 토지를 매수하면서 丙 앞으로 등기했고 丙이 丁에게 5억원에 처분했다면, 丁은 원칙적으로 권리를 취득하고 甲은 丙에게 그 처분이익의 부당이득 반환을 직접 청구할 수 있다.