31.개업공인중개사가 보증금 5천만원, 월차임 1백만원으로 하여 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물의 임대차를 중개하면서 임차인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 갱신요구권은 얼마나 오래 쓸 수 있는가(10년)와 어떤 사유가 있으면 거절되는가라는 두 축으로 나뉘며, 권리금 규정은 환산보증금과 무관하게 항상 적용된다는 예외를 함께 기억해야 한다. 정답은 ⑤ 「임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부를 전대한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 10년은 갱신요구권의 총 보호기간이다. 법정 묵시갱신에 이 한계를 그대로 적용하거나, 환산보증금 초과·기간 미정 임대차에도 언제나 갱신요구권이 생긴다고 단정하면 안 된다. 선지별로 보면 ① 임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 2년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. → X. 임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있으며, 2년이 아니다. ② 임대인의 차임증액청구가 인정되더라도 10만원까지만 인정된다. → X. 임대인의 차임증액청구는 청구 당시 차임의 100분의 5를 초과하지 못하므로, 100만원 기준 5만원까지만 인정되며 10만원이 아니다. ③ 임차인의 차임연체액이 2백만원에 이르는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다. → X. 차임연체를 이유로 한 해지는 연체액이 3기의 차임액(300만원)에 달하는 때에 가능하며, 2백만원(2기)으로는 해지할 수 없다. ④ 상가건물이 서울특별시에 있을 경우 그 건물의 경매 시 임차인은 2천 5백만원을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. → X. 서울특별시 소재 상가건물의 경매 시 최우선변제를 받는 소액임차인의 보증금 중 일정액은 2016년 기준 2천 2백만원이며, 2천 5백만원이 아니다. ⑤ 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부를 전대한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. → O. 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부를 전대한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 암기 팁 · 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다(5년이 아니다 — 2018년 법 개정으로 확대되었다). · 갱신요구는 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 한다. · 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하거나, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다. 함정 10년은 갱신요구권의 총 보호기간이다. 법정 묵시갱신에 이 한계를 그대로 적용하거나, 환산보증금 초과·기간 미정 임대차에도 언제나 갱신요구권이 생긴다고 단정하면 안 된다. 한 줄 예 임차인이 전체 임대차기간 8년째에 갱신을 요구하면, 10년을 넘지 않으므로 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.