31.개업공인중개사가 보증금 5천만원, 월차임 1백만원으로 하여 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물의 임대차를 중개하면서 임차인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

① 임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 2년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

정답: X

출제 당시시험일 판에서 갱신요구권은 최초 기간을 포함한 전체 임대차기간 5년 안에서만 행사할 수 있었다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항). 개정 · 현행현행은 10년이다(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항).

② 임대인의 차임증액청구가 인정되더라도 10만원까지만 인정된다.

정답: X

출제 당시시험일 판 증액 상한은 청구 당시 차임의 100분의 9라 월 100만원이면 9만원까지였다(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조). 개정 · 현행현행은 100분의 5다(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조).

③ 임차인의 차임연체액이 2백만원에 이르는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

정답: X

차임 연체를 이유로 해지하려면 연체액이 3기 차임액, 곧 300만원에 이르러야 한다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).

④ 상가건물이 서울특별시에 있을 경우 그 건물의 경매 시 임차인은 2천 5백만원을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.

정답: X

환산보증금 1억 5천만원(5천만+100만×100)은 서울 소액임차인 범위 6천5백만원을 넘어 최우선변제가 없고, 서울 한도액도 2천2백만원이다(상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 제1호, 제7조 제1항 제1호).

⑤ 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부를 전대한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

정답: O

임대인 동의 없이 건물 전부나 일부를 전대하면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 된다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호).