33.개업공인중개사가 보증금 1억 2천만원으로 주택임대차를 중개하면서 임차인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 확정일자를 받지 않더라도 주택의 경매 시 후순위저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받는다.

정답: X

인도와 주민등록만으로는 대항력뿐이고, 확정일자까지 갖춰야 경매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받는다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

② 주택 소재지가 대구광역시인 경우 보증금 중 2천만원에 대해서는 최우선변제권이 인정된다.

정답: X

출제 당시대구 등 광역시는 보증금 6천만원 이하 소액임차인만 2천만원을 최우선변제받으므로 1억 2천만원이면 받지 못한다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 제3호, 제11조 제3호). 개정 · 현행현행 광역시는 보증금 8천5백만원 이하 임차인이 2천8백만원까지 최우선변제받으므로 1억 2천만원이면 여전히 받지 못한다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 제3호, 제11조 제3호, 2023. 2. 21. 시행).

③ 다세대 주택인 경우 전입신고 시 지번만 기재하고 동·호수는 기재하지 않더라도 대항력을 인정받는다.

정답: X

다세대주택을 동·호수 없이 지번만으로 전입신고하면 제3자가 임차 호실을 알 수 없어 대항력이 생기지 않는다(대판 95다48421).

④ 대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권설정등기 이후 증액된 임차보증금에 관하여는 저당권에 기해 주택을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다.

정답: O

저당권 설정 뒤 늘린 보증금은 저당권자에게 대항할 수 없어, 경락인에게는 증액 전 보증금으로만 대항한다(대판 90다카11377).

⑤ 확정일자를 먼저 받은 후 주택의 인도와 전입신고를 하면 그 신고일이 저당권설정등기일과 같아도 임차인이 저당권자에 우선한다.

정답: X

확정일자를 먼저 받아도 우선변제권은 인도·전입신고 다음 날 생기므로, 같은 날 등기된 저당권이 앞선다(대판 97다22393).