33.개업공인중개사가 보증금 1억 2천만원으로 주택임대차를 중개하면서 임차인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 확정일자를 받지 않더라도 주택의 경매 시 후순위저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받는다.

정답: X

확정일자를 받지 않으면 우선변제권이 발생하지 않으므로, 대항요건만으로는 경매 시 우선하여 보증금을 변제받을 수 없다.

② 주택 소재지가 대구광역시인 경우 보증금 중 2천만원에 대해서는 최우선변제권이 인정된다.

정답: X

숫자 2천만원은 출제 당시 기준으로 <b>맞다</b> — 대구광역시의 최우선변제액은 2천만원이었다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 제3호). 틀린 곳은 다른 데 있다. 최우선변제를 받으려면 먼저 <b>소액임차인</b>이어야 하는데, 출제 당시 광역시의 소액임차인 범위는 보증금 <b>6천만원 이하</b>였다(같은 영 제11조 제3호). 이 사안의 보증금은 1억 2천만원이라 그 문턱을 넘으므로 최우선변제권 자체가 생기지 않는다. 금액표를 외운 사람이 범위표를 건너뛰면 걸리는 자리다. [개정] 그 두 표는 그 뒤 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21. 개정으로 계속 올라, 현행 광역시(과밀억제권역·군지역 제외)는 소액임차인 범위 <b>8천5백만원 이하</b>·최우선변제액 <b>2천8백만원</b>이다. 다만 현행 기준으로도 보증금 1억 2천만원은 범위를 넘어 결론은 같고, 어느 표를 쓸지는 계약 시점이 아니라 <b>담보물권 취득 당시</b>의 시행령으로 정한다(대통령령 제33254호 부칙 제2조).【개정반영】

③ 다세대 주택인 경우 전입신고 시 지번만 기재하고 동·호수는 기재하지 않더라도 대항력을 인정받는다.

정답: X

다세대 주택인 경우 전입신고 시 지번뿐 아니라 동·호수까지 정확히 기재해야 대항력을 인정받는다.

④ 대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권설정등기 이후 증액된 임차보증금에 관하여는 저당권에 기해 주택을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다.

정답: O

대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권설정등기 이후에 증액된 임차보증금에 관하여는 저당권에 기해 주택을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다는 것이 판례다. 저당권자는 그 등기 당시의 보증금만을 셈에 넣고 담보가치를 판단했으므로, 뒤에 늘어난 몫까지 앞세우면 담보의 바탕이 흔들리기 때문이다. 증액 전의 보증금 부분에 대해서는 그대로 대항할 수 있어, 같은 임차인의 권리가 시점으로 갈린다.

⑤ 확정일자를 먼저 받은 후 주택의 인도와 전입신고를 하면 그 신고일이 저당권설정등기일과 같아도 임차인이 저당권자에 우선한다.

정답: X

대항요건 구비일과 저당권설정등기일이 같은 날인 경우, 대항력은 다음날 0시부터 발생하므로 임차인이 저당권자에 우선하지 못할 수 있다.