개념 정리
신탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결하고 등기만 명의수탁자 앞으로 이전하는 3자간 등기명의신탁(중간생략형)에서는 그 명의신탁약정과 수탁자 명의의 등기가 무효이지만, 신탁자와 매도인 사이의 매매계약 자체는 유효하다.
이해하기
핵심은 계약의 당사자는 신탁자이고 등기명의인은 수탁자로 어긋나 있다는 것이며, 무효인 것은 등기(물권변동)뿐이고 매매계약(채권관계)은 살아있다는 점이 이해의 축이다.
핵심 포인트
- 신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효하므로, 신탁자는 매도인을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
- 명의수탁자 명의의 등기는 무효이므로 부동산의 소유권은 여전히 매도인에게 있고, 매도인은 수탁자를 상대로 등기 말소를 청구할 수 있으며 신탁자는 매도인을 대위해 그 말소를 청구할 수 있다.
- 수탁자가 부동산을 제3자에게 임의로 처분해도 신탁자에 대한 관계에서 횡령죄는 성립하지 않는다. 다만 2021년 전원합의체 판결에 따라 신탁자는 수탁자가 얻은 처분대금·보상금 등의 이익을 직접 부당이득으로 반환 청구할 수 있다.
- 명의수탁자와 거래한 제3자는 명의신탁약정의 무효를 알았는지와 관계없이 부동산실명법 제4조제3항에 따라 원칙적으로 권리를 취득한다. 제3자 보호에 선의 요건을 덧붙이면 안 된다.
한 줄 예시
시험 함정
- 매매계약까지 무효라고 보거나, 제3자 보호에 선의를 요구하거나, 처분 후에도 신탁자의 수탁자 상대 직접 부당이득청구를 부정하는 과거 설명을 따르면 안 된다.
