개념 정리
주택임대차에서 대항력은 인도+주민등록만으로 발생하지만, 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 변제받으려면 확정일자까지 갖추어야 한다.
이해하기
대항력은 '제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘', 우선변제권은 '경매대금에서 먼저 받을 수 있는 힘'으로 서로 다른 문제라는 점을 실무에서 특히 강조해서 다룬다.
핵심 포인트
- 확정일자를 받지 않으면 우선변제권이 발생하지 않으므로, 대항요건만으로는 경매 시 우선변제를 받을 수 없다.
- 지역별 소액임차인 최우선변제 보증금 기준액은 시행 시기에 따라 달라지므로, 계약 당시가 아니라 담보물권 설정 당시의 기준을 확인해야 한다.
- 현행 소액임차인 범위·최우선변제액은 서울 1억6천5백만원 이하·5천5백만원, 과밀억제권역 등 1억4천5백만원 이하·4천8백만원, 광역시 등 8천5백만원 이하·2천8백만원, 그 밖의 지역 7천5백만원 이하·2천5백만원이고, 최우선변제액 합계는 대지를 포함한 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없다.
- 중개실무에서는 임차인에게 확정일자를 반드시 안내하는 것이 중요하다.
한 줄 예시
시험 함정
- 대항요건만 갖추면 우선변제까지 자동으로 인정된다고 착각하기 쉽다 — 확정일자 없이는 우선변제권이 없다.
