개념 정리
주택임대차에서 대항력은 인도+주민등록만으로 발생하지만, 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 변제받으려면 확정일자까지 갖추어야 한다.
이해하기
대항력은 '제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘', 우선변제권은 '경매대금에서 먼저 받을 수 있는 힘'으로 서로 다른 문제라는 점을 실무에서 특히 강조해서 다룬다.
핵심 포인트
- 확정일자를 받지 않으면 우선변제권이 발생하지 않으므로, 대항요건만으로는 경매 시 우선변제를 받을 수 없다.
- 지역별 소액임차인 최우선변제 보증금 기준액은 시행 시기에 따라 달라지므로, 계약 당시가 아니라 담보물권 설정 당시의 기준을 확인해야 한다.
- 중개실무에서는 임차인에게 확정일자를 반드시 안내하는 것이 중요하다.
함정 포인트
문제 상황2024년 · 29번
주택임대차보호법甲의 저당권이 설정되어 있는 乙소유의 X주택을 丙이 임차하려고 한다. 개업공인중개사가 중개의뢰인 丙에게 임대차계약 체결 후 발생할 수 있는 상황에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X丙이 X주택을 인도받고 그 주소로 동거하는 자녀의 주민등록을 이전하면 대항력이 인정되지 않는다.
O대항력이 인정되는 동거 가족이 있으면 그 가족의 주민등록만으로도 임차인 본인이 실제 거주하지 않아도 대항력을 인정받을 수 있다는 것이 판례의 태도이며, "인정되지 않는다"는 서술은 틀렸다.
문제 상황2020년 · 33번
주택임대차보호법개업공인중개사 甲의 중개로 丙은 2018. 10. 17. 乙 소유의 용인시 소재 X주택에 대하여 보증금 5,000만원에 2년 기간으로 乙과 임대차계약을 체결하고, 계약 당일 주택의 인도와 주민등록 이전, 임대차계약증서상의 확정일자를 받았다. 丙이 임차권등기명령을 신청하는 경우 주택임대차보호법령의 적용에 관한 甲의 설명으로 옳은 것은?
X丙은 임차권등기명령 신청서에 신청의 취지와 이유를 적어야 하지만, 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명할 필요는 없다.
O丙은 임차권등기명령 신청서에 신청의 취지와 이유를 적어야 하며, 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.
문제 상황2019년 · 37번
주택임대차보호법甲 소유의 X주택에 대하여 임차인 乙이 주택의 인도를 받고 2019. 6. 3. 10:00에 확정일자를 받으면서 주민등록을 마쳤다. 그런데 甲의 채권자 丙이 같은 날 16:00에, 다른 채권자 丁은 다음날 16:00에 X주택에 대해 근저당권설정등기를 마쳤다. 임차인 乙에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X丁이 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 乙은 매수인에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다.
O乙의 대항력·우선변제권은 대항요건(인도+주민등록)을 갖춘 다음날인 2019.
문제 상황2017년 · 10번
주택임대차보호법甲은 2017. 1. 28. 자기소유의 X주택을 2년간 乙에게 임대하는 계약을 체결하였다. 개업공인중개사가 이 계약을 중개하면서 「주택임대차보호법」과 관련하여 설명한 내용으로 옳은 것은?
X乙은 「공증인법」에 따른 공증인으로부터 확정일자를 받을 수 없다.
O「공증인법」에 따른 공증인으로부터도 확정일자를 받을 수 있다.
X주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 확정일자를 받지 않더라도 주택의 경매 시 후순위저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받는다.
O확정일자를 받지 않으면 우선변제권이 발생하지 않으므로, 대항요건만으로는 경매 시 우선하여 보증금을 변제받을 수 없다.