개념 정리
상가임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 최초 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있다. 3기 차임 연체·무단전대 등 법정 사유가 있으면 임대인은 거절할 수 있다.
이해하기
갱신요구권은 얼마나 오래 쓸 수 있는가(10년)와 어떤 사유가 있으면 거절되는가라는 두 축으로 나뉘며, 권리금 규정은 환산보증금과 무관하게 항상 적용된다는 예외를 함께 기억해야 한다.
핵심 포인트
- 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다(5년이 아니다 — 2018년 법 개정으로 확대되었다).
- 갱신요구는 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 한다.
- 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하거나, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다.
- 임대인의 동의를 받은 전차인은 임차인의 갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위해 임대인에게 갱신요구권을 행사할 수 있다.
- 권리금에 관한 규정은 대통령령으로 정하는 보증금액(환산보증금)을 초과하는 임대차에도 적용된다(환산보증금 초과 시 적용이 배제되는 다른 조항들과 다름).
함정 포인트
문제 상황2024년 · 38번
상가임대차보호법개업공인중개사가 상가건물을 임차하려는 중개의뢰인 甲에게 「상가건물 임대차보호법」의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?
X건물의 경매 시 甲은 환가대금에서 우선변제권에 따른 보증금을 지급받은 이후에 건물을 양수인에게 인도하면 된다.
O임차인은 임차건물을 양수인에게 "먼저 인도하여야" 환가대금에서 우선변제권에 따른 보증금을 지급받을 수 있다.
X임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.
O임차인이 2기가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다.
문제 상황2020년 · 32번
상가임대차보호법개업공인중개사 甲의 중개로 乙은 丙 소유의 서울특별시 소재 X상가건물에 대하여 보증금 10억원에 1년 기간으로 丙과 임대차계약을 체결하였다. 乙은 X건물을 인도받아 2020. 3. 10. 사업자등록을 신청하였으며 2020. 3. 13. 임대차계약서상의 확정일자를 받았다. 이 사례에서 상가건물 임대차보호법령의 적용에 관한 甲의 설명으로 틀린 것은?
X乙은 2020. 3. 13. 보증금에 대한 우선변제권을 취득한다.
O乙은 사업자등록 신청일(2020. 3.
X임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 2년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
O임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있으며, 2년이 아니다.