74.甲은 자신의 X주택을 보증금 2억원, 월차임 50만원으로 乙에게 임대하였는데, 乙이 전입신고 후 X주택을 점유·사용하면서 차임을 연체하다가 계약이 종료되었다. 계약 종료 전에 X주택의 소유권이 매매를 원인으로 丙에게 이전되었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
O
① 특별한 사정이 없는 한 丙이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.정답
O
② 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 특별한 사정이 없는 한 X주택이 반환되는 때이다.정답
X
③ 丙은 甲의 차임채권을 양수하지 않았다면 X주택을 반환받을 때 보증금에서 이를 공제할 수 없다.정답
O
④ X주택을 반환할 때까지 잔존하는 甲의 차임채권은 압류가 되었더라도 보증금에서 당연히 공제된다.정답
O
⑤ X주택을 반환하지 않으면, 특별한 사정이 없는 한 乙은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.정답
2024년 민법 74번 해설
해설 요약
정답은 ③입니다.
① 특별한 사정이 없는 한 丙이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
정답: O
임대 중인 주택의 소유권이 이전되면 특별한 사정이 없는 한 新소유자 丙이 임대인의 지위를 승계한다. (주임법 제3조 제4항)
② 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 특별한 사정이 없는 한 X주택이 반환되는 때이다.
정답: O
연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 특별한 사정이 없는 한 주택이 반환되는 때이다. (판례)
③ 丙은 甲의 차임채권을 양수하지 않았다면 X주택을 반환받을 때 보증금에서 이를 공제할 수 없다.
정답: X
임대인의 지위를 승계한 丙은 연체차임 채권도 함께 승계한다. 따라서 甲의 차임채권을 별도로 양수하지 않았더라도 丙은 주택 반환 시 보증금에서 연체차임을 공제할 수 있다. (판례) '공제할 수 없다'는 것은 틀린 설명이다.
④ X주택을 반환할 때까지 잔존하는 甲의 차임채권은 압류가 되었더라도 보증금에서 당연히 공제된다.
