74.甲은 자신의 X주택을 보증금 2억원, 월차임 50만원으로 乙에게 임대하였는데, 乙이 전입신고 후 X주택을 점유·사용하면서 차임을 연체하다가 계약이 종료되었다. 계약 종료 전에 X주택의 소유권이 매매를 원인으로 丙에게 이전되었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 특별한 사정이 없는 한 丙이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

정답: O

대항력을 갖춘 주택이 팔리면 양수인은 임대인의 지위를 당연히 이어받아 보증금반환의무를 진다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

② 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 특별한 사정이 없는 한 X주택이 반환되는 때이다.

정답: O

연체차임의 지연손해금도 보증금으로 담보되고, 목적물이 반환될 때 보증금에서 공제되므로 그때까지 발생한다(대판 2009다39233).

③ 丙은 甲의 차임채권을 양수하지 않았다면 X주택을 반환받을 때 보증금에서 이를 공제할 수 없다.

정답: X

양도 전의 연체차임은 양수인에게 넘어가지 않지만, 임대차가 끝나 보증금을 돌려줄 때는 특별한 사정이 없으면 당연히 공제된다(대판 2016다218874).

④ X주택을 반환할 때까지 잔존하는 甲의 차임채권은 압류가 되었더라도 보증금에서 당연히 공제된다.

정답: O

차임채권이 압류되어도 목적물을 반환할 때까지 추심되지 않은 차임은 보증금에서 당연히 공제된다 — 압류채권자도 막지 못한다(대판 2004다56554).

⑤ X주택을 반환하지 않으면, 특별한 사정이 없는 한 乙은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.

정답: O

보증금은 임대차가 끝나 반환할 때 비로소 공제되는 것이어서, 임차인은 보증금을 이유로 차임 지급을 거절하지 못한다(대판 2016다211309).