71.매도인 甲과 매수인 乙사이의 X주택에 관한 계약이 적법하게 해제된 경우, 해제 전에 이해관계를 맺은 자로서 '계약해제로부터 보호되는 제3자'에 해당하지 않는 자는? (다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 해제는 계약을 소급적으로 없었던 일로 만들지만, 그 사이에 새로운 이해관계를 맺은 제3자의 신뢰까지 깨뜨리면 거래 안전이 흔들리므로 일정한 제3자는 보호해주는 것이다. 정답은 ① 「乙의 소유권이전등기청구권을 압류한 자」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 해제 후의 제3자는 무조건 배제된다고 단정하면 틀린다. 해제 후 원상회복등기 전 제3자는 해제 사실에 대한 선의가 필요하고, 해제 전 제3자는 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득해야 한다. 선지별로 보면 ① 乙의 소유권이전등기청구권을 압류한 자 → X. 乙의 소유권이전등기청구권을 압류한 자는 X주택이라는 부동산 자체에 대해 법률상 이해관계를 가진 것이 아니라 채권에 대한 압류이다. 민법 제548조 제1항 단서의 '제3자'에는 해당하지 않는다. (판례) ② 乙의 책임재산이 된 X주택을 가압류한 자 → O. 乙의 책임재산이 된 X주택을 가압류한 자 → X주택에 대한 법률상 이해관계가 있으므로 보호되는 제3자에 해당한다. ③ 乙명의로 소유권이전등기가 된 X주택에 관하여 저당권을 취득한 자 → O. 乙명의 등기된 X주택에 저당권을 취득한 자 → 보호되는 제3자에 해당. ④ 乙과 매매예약에 따라 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기를 마친 자 → O. 乙과 매매예약에 따라 가등기를 마친 자 → 가등기도 법률상 이해관계 이므로 보호되는 제3자에 해당한다. (판례) ⑤ 乙명의로 소유권이전등기가 된 X주택에 관하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 자 → O. 乙명의 등기된 X주택에 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 자 → 보호되는 제3자에 해당한다. (판례) 암기 팁 · 계약해제로 인한 당사자 쌍방의 원상회복의무는 동시이행관계에 있으며, 받은 급부에 이자를 가산하여 반환해야 한다. · 해제 전 매수인으로부터 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 자는 보호되는 제3자에 해당한다. · 해제 후라도 원상회복등기 전에 새로운 양립 불가능한 권리를 취득하고 해제 사실을 몰랐던 제3자는 보호될 수 있다. 함정 해제 후의 제3자는 무조건 배제된다고 단정하면 틀린다. 해제 후 원상회복등기 전 제3자는 해제 사실에 대한 선의가 필요하고, 해제 전 제3자는 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득해야 한다. 한 줄 예 매수인이 대금을 완납하지 않아 매매계약이 해제되기 전, 그 매수인으로부터 다시 부동산을 매수해 이전등기까지 마친 사람은 해제의 영향을 받지 않고 소유권을 보유한다.