개념 정리
계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복의무를 부담하고 이는 동시이행관계에 있다. 해제 전에 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 제3자뿐 아니라, 해제 후 원상회복등기 전에 양립할 수 없는 권리를 취득한 선의의 제3자도 판례상 보호될 수 있다.
이해하기
해제는 계약을 소급적으로 없었던 일로 만들지만, 그 사이에 새로운 이해관계를 맺은 제3자의 신뢰까지 깨뜨리면 거래 안전이 흔들리므로 일정한 제3자는 보호해주는 것이다.
핵심 포인트
- 계약해제로 인한 당사자 쌍방의 원상회복의무는 동시이행관계에 있으며, 받은 급부에 이자를 가산하여 반환해야 한다.
- 해제 전 매수인으로부터 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 자는 보호되는 제3자에 해당한다.
- 해제 후라도 원상회복등기 전에 새로운 양립 불가능한 권리를 취득하고 해제 사실을 몰랐던 제3자는 보호될 수 있다.
- 단순히 매도인의 채권자가 목적물을 가압류한 사정만으로는 매수인이 계약을 즉시 해제할 수 있는 것은 아니다.
함정 포인트
문제 상황2024년 · 71번
계약해제매도인 甲과 매수인 乙사이의 X주택에 관한 계약이 적법하게 해제된 경우, 해제 전에 이해관계를 맺은 자로서 '계약해제로부터 보호되는 제3자'에 해당하지 않는 자는? (다툼이 있으면 판례에 따름)
X乙의 소유권이전등기청구권을 압류한 자
O乙의 소유권이전등기청구권을 압류한 자는 X주택이라는 부동산 자체에 대해 법률상 이해관계를 가진 것이 아니라 채권에 대한 압류이다.
문제 상황2024년 · 72번
계약해제乙은 甲소유의 X토지를 매수하고 계약금을 지급한 후 X토지를 인도받아 사용·수익하고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X만약 甲의 채권자가 X토지를 가압류하면, 乙은 이를 이유로 계약을 즉시 해제할 수 있다.
O甲의 채권자가 X토지를 가압류한 사실만으로는 이행불능이 아니므로, 乙은 이를 이유로 즉시 계약을 해제할 수 없다.
X매매계약에 의하여 매수인 명의로 이전등기된 부동산을 계약해제 전에 가압류 집행한 자
O부동산 자체에 직접 법률상 이해관계를 맺은 자이므로 보호되는 제3자에 해당한다.
문제 상황2016년 · 80번
계약해제甲 소유의 X토지와 乙 소유의 Y주택에 대한 교환계약에 따라 각각 소유권이전등기가 마쳐진 후 그 계약이 해제되었다. 계약해제의 소급효로부터 보호되는 제3자에 해당하지 않는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X계약의 해제 전 乙로부터 X토지를 매수하여 소유권이전등기를 경료한 자
O등기를 마쳤으므로 보호되는 제3자에 해당한다.