78.甲은 2023. 1. 5. 乙로부터 그 소유의 X주택을 보증금 2억원, 월 임료 50만원, 기간은 계약일로부터 1년으로 정하여 임차하는 내용의 계약을 체결하고, 당일 乙에게 보증금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받아 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다. 다음 중 주택임대차보호법의 적용에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 甲은 2023. 1. 6. 오전 영시부터 대항력을 취득한다.

정답: O

주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날 오전 0시부터 제3자에게 대항력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항).

② 제3자에 의해 2023. 5. 9. 경매가 개시되어 X주택이 매각된 경우, 甲은 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.

정답: X

확정일자 임차인의 보증금반환채권은 배당요구가 필요한 채권이어서 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받지 못한다(민사집행법 제88조 제1항, 대판 98다12379).

③ 乙이 X주택을 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면한다.

정답: O

대항력을 갖춘 뒤 주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 승계하므로, 종전 임대인은 특별한 사정이 없으면 보증금반환의무를 면한다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

④ 甲이 2기의 차임액에 달하는 차임을 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.

정답: O

2기의 차임액에 이르도록 연체하거나 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신이 인정되지 않는다(주택임대차보호법 제6조 제3항).

⑤ 묵시적 갱신이 된 경우, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년이다.

정답: O

주택임대차가 묵시적으로 갱신되면 그 존속기간은 2년으로 보고, 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있다(주택임대차보호법 제6조 제2항, 제6조의2 제1항).