78.甲은 2023. 1. 5. 乙로부터 그 소유의 X주택을 보증금 2억원, 월 임료 50만원, 기간은 계약일로부터 1년으로 정하여 임차하는 내용의 계약을 체결하고, 당일 乙에게 보증금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받아 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다. 다음 중 주택임대차보호법의 적용에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 甲은 2023. 1. 6. 오전 영시부터 대항력을 취득한다.

정답: O

甲은 2023. 1. 5. 인도 + 주민등록을 마쳤으므로 다음날인 2023. 1. 6. 오전 영시부터 대항력을 취득한다. (주임법 제3조 제1항)

② 제3자에 의해 2023. 5. 9. 경매가 개시되어 X주택이 매각된 경우, 甲은 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.

정답: X

확정일자에 의한 우선변제권을 행사하려면 반드시 배당요구를 해야 한다. 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없다. (판례) '배당요구를 하지 않아도 우선변제를 받을 수 있다'는 것은 틀린 설명이다.

③ 乙이 X주택을 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면한다.

정답: O

乙이 丙에게 X주택을 매도하고 소유권이전등기를 마치면, 丙이 임대인의 지위를 승계하므로 특별한 사정이 없는 한 乙은 보증금반환의무를 면한다. (주임법 제3조 제4항)

④ 甲이 2기의 차임액에 달하는 차임을 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.

정답: O

임차인이 2기의 차임액에 달하는 차임을 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다. (주임법 제6조 제3항 단서)

⑤ 묵시적 갱신이 된 경우, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년이다.

정답: O

묵시적 갱신이 된 경우 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년으로 본다. (주임법 제6조 제1항)