72.민법상 임대차계약에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 임대차 조건(차임·보증금) 관련 조문들은 대부분 '당사자 사이의 형평'을 맞추기 위한 임의규정이므로, 특약으로 달리 정할 수 있는지 여부와 함께 원칙적인 규율 내용을 짝지어 이해하는 것이 중요하다. 정답은 ④ 「임대차가 묵시의 갱신이 된 경우, 전임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 원칙적으로 소멸하지 않는다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. ‘점유가 불법이 아니다’와 ‘사용료도 전혀 내지 않는다’를 같은 뜻으로 착각하면 안 된다. 보증금 반환 전 계속 점유 자체는 적법하지만 실제 사용·수익분은 부당이득이 될 수 있다. 선지별로 보면 ④ 임대차가 묵시의 갱신이 된 경우, 전임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 원칙적으로 소멸하지 않는다. → X. 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 전임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 원칙적으로 소멸한다. (민법 제639조 제2항: 묵시적 갱신 시 제3자 담보 소멸) '소멸하지 않는다'는 것은 틀린 설명이다. ① 임대인이 목적물을 임대할 권한이 없어도 임대차계약은 유효하게 성립한다. → O. 임대차계약은 낙성계약으로 임대인이 목적물을 임대할 권한이 없어도 계약 자체는 유효하게 성립한다. ② 임차기간을 영구로 정한 임대차약정은 특별한 사정이 없는 한 허용된다. → O. 임차기간을 영구로 정한 임대차약정은 특별한 사정이 없는 한 허용된다. (판례) ③ 임차인은 특별한 사정이 없는 한 자신이 지출한 임차물의 보존에 관한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. → O. 임차인은 자신이 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다. (동시이행 항변권 유추, 판례) ⑤ 임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무까지 포함된다. → O. 임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무가 포함된다. (판례) 암기 팁 · 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인의 계속 점유는 동시이행항변권에 기대므로 불법점유가 아니지만, 실제 사용·수익으로 얻은 이익까지 무상으로 보유하는 것은 아니다. · 차임이 사정변경으로 상당하지 않게 된 경우, 당사자는 장래에 대하여 차임의 증감을 청구할 수 있다. · 일시사용을 위한 것이 아닌 임대차에서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 제한될 수 있다(편면적 강행규정, 제652조). 함정 ‘점유가 불법이 아니다’와 ‘사용료도 전혀 내지 않는다’를 같은 뜻으로 착각하면 안 된다. 보증금 반환 전 계속 점유 자체는 적법하지만 실제 사용·수익분은 부당이득이 될 수 있다. 한 줄 예 임대차 종료 후 보증금을 못 받은 임차인이 열쇠만 보관하며 점유를 계속한 것은 불법점유가 아니지만, 계속 영업해 사용이익을 얻었다면 그 상당액의 부당이득 반환 문제가 생긴다.