71.甲은 2023. 9. 30. 乙에게 자신 소유의 X부동산을 3억원에 매도하되, 계약금 2천만원은 계약 당일, 중도금 2억원은 2023. 10. 30., 잔금 8천만원은 2023. 11. 30.에 지급받기로 하는 매매계약을 체결하고, 乙로부터 계약 당일 계약금 전액을 지급받았다. 다음 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(특별한 사정은 없으며, 다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 계약금계약은 매매계약에 딸린 종된 계약이지만, 그 자체로 '위약 없이도 빠져나갈 수 있는 보험' 역할을 한다 — 다만 상대방이 이미 이행에 착수해 신뢰를 쌓은 후에는 그 보험을 더 이상 쓸 수 없게 막아둔 것이 이행착수 전이라는 시간적 제한이다. 정답은 ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ 왜 헷갈리냐면요. 해약금 해제로 인한 손해에 대해서도 별도로 손해배상을 청구할 수 있다고 착각하기 쉽다 — 해약금 해제는 손해배상 청구권을 발생시키지 않는다. 보기별로 보면 ㄱ 乙이 2023. 10. 25. 중도금 2억원을 甲에게 지급한 경우, 乙은 2023. 10. 27. 계약금을 포기하더라도 계약을 해제할 수 없다. → O. 乙이 2023. 10. 25. 중도금을 지급하였으므로, 이는 '이행의 착수'에 해당한다. 이행의 착수 후에는 계약금을 포기하더라도 계약을 해제할 수 없다. (민법 제565조 제1항: 이행에 착수한 때까지만 해제 가능) ㄴ 乙이 2023. 10. 25. 중도금 2억원을 甲에게 지급한 경우, 甲은 2023. 10. 27. 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제할 수 없다. → O. 乙의 이행의 착수(중도금 지급) 후에는 甲도 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제할 수 없다. 어느 일방이 이행에 착수하면 쌍방 모두 계약금 해제 불가. ㄷ 乙이 계약 당시 중도금 중 1억원의 지급에 갈음하여 자신의 丙에 대한 대여금채권을 甲에게 양도하기로 약정하고 그 자리에 丙도 참석하였다면, 甲은 2023. 10. 27. 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제할 수 없다. → O. 乙이 중도금 일부 지급에 갈음하여 丙에 대한 채권을 甲에게 양도하기로 약정하고 그 자리에 丙도 참석하여 사실상 이행에 착수한 것과 같은 상태가 된 경우, 이를 이행의 착수로 보아 甲은 계약금 배액 상환으로 해제할 수 없다. (판례) 암기 팁 · 계약금계약은 매매계약의 종된 계약이며, 계약금을 위약금으로 하는 특약도 별도로 가능하다. · 중도금 지급 등 이행에 착수한 후에는 특약이 없는 한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 없다. · 해약금에 기한 해제로 상대방에게 손해가 발생하더라도, 그 손해배상을 별도로 청구할 수는 없다. 함정 해약금 해제로 인한 손해에 대해서도 별도로 손해배상을 청구할 수 있다고 착각하기 쉽다 — 해약금 해제는 손해배상 청구권을 발생시키지 않는다. 한 줄 예 매수인이 중도금을 지급하기 전이라면 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있지만, 중도금을 이미 지급했다면 특약이 없는 한 더 이상 그럴 수 없다.