개념 정리
계약금은 별도 약정이 없어도 해약금으로 추정되며, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다. 다만 중도금 지급 등 이행에 착수한 후에는 이 해약금 해제권을 행사할 수 없다.
이해하기
계약금계약은 매매계약에 딸린 종된 계약이지만, 그 자체로 '위약 없이도 빠져나갈 수 있는 보험' 역할을 한다 — 다만 상대방이 이미 이행에 착수해 신뢰를 쌓은 후에는 그 보험을 더 이상 쓸 수 없게 막아둔 것이 이행착수 전이라는 시간적 제한이다.
핵심 포인트
- 계약금계약은 매매계약의 종된 계약이며, 계약금을 위약금으로 하는 특약도 별도로 가능하다.
- 중도금 지급 등 이행에 착수한 후에는 특약이 없는 한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 없다.
- 해약금에 기한 해제로 상대방에게 손해가 발생하더라도, 그 손해배상을 별도로 청구할 수는 없다.
- 당사자들이 해약금에 기한 해제권을 배제하기로 약정했다면, 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없다.
함정 포인트
문제 상황2018년 · 67번
계약해제甲은 자신의 X부동산에 관하여 매매대금 3억원, 계약금 3천만원으로하는 계약을 乙과 체결하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
X甲과 乙 사이의 매매계약이 무효이거나 취소되더라도 계약금계약의 효력은 소멸하지 않는다.
O계약금계약은 매매계약에 종속하는 것이므로, 매매계약이 무효이거나 취소되면 계약금 계약도 그 효력을 잃는다.
X매매계약 시 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 한 경우, 매도인은 실제 받은 일부 금액의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다.
O계약금의 일부만 지급된 경우, 매도인은 실제 받은 금액이 아닌 약정한 계약금 전액의 배액을 상환하고 해제해야 한다.
문제 상황2016년 · 75번
계약해제甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하면서 계약금을 수령한 후, 중도금과 잔금은 1개월 후에 지급받기로 약정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X乙의 해약금에 기한 해제권 행사로 인하여 발생한 손해에 대하여 甲은 그 배상을 청구할 수 있다.
O해약금에 기한 해제권의 행사는 채무불이행을 이유로 한 것이 아니므로, 상대방에게 손해가 발생하더라도 손해배상을 청구할 수 없다.