74.임대차의 차임에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 임대차 조건(차임·보증금) 관련 조문들은 대부분 '당사자 사이의 형평'을 맞추기 위한 임의규정이므로, 특약으로 달리 정할 수 있는지 여부와 함께 원칙적인 규율 내용을 짝지어 이해하는 것이 중요하다. 정답은 ③ 「경제사정변동에 따른 임대인의 차임증액청구에 대해 법원이 차임증액을 결정한 경우, 그 결정 다음 날부터 지연손해금이 발생한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. ‘점유가 불법이 아니다’와 ‘사용료도 전혀 내지 않는다’를 같은 뜻으로 착각하면 안 된다. 보증금 반환 전 계속 점유 자체는 적법하지만 실제 사용·수익분은 부당이득이 될 수 있다. 선지별로 보면 ③ 경제사정변동에 따른 임대인의 차임증액청구에 대해 법원이 차임증액을 결정한 경우, 그 결정 다음 날부터 지연손해금이 발생한다. → X. 법원이 경제사정변동에 따른 차임증액을 결정한 경우, 증액된 차임은 그 결정이 있는 때부터 지급의무가 발생한다. 따라서 결정 다음 날부터가 아니라 결정된 때부터 지연손해금이 발생한다. (판례) '결정 다음 날부터'라는 것은 틀렸다. ① 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 사용ㆍ수익할 수 없는 경우, 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. → O. 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 사용·수익할 수 없는 경우, 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. (민법 제627조) ② 여럿이 공동으로 임차한 경우, 임차인은 연대하여 차임지급의무를 부담한다. → O. 여럿이 공동으로 임차한 경우, 임차인은 연대하여 차임지급의무를 부담한다. (민법 제654조 준용) ④ 임차인의 차임연체로 계약이 해지된 경우, 임차인은 임대인에 대하여 부속물매수를 청구할 수 없다. → O. 임차인의 차임연체로 계약이 해지된 경우, 임차인은 자신의 귀책사유로 인한 것이므로 부속물매수를 청구할 수 없다. (판례) ⑤ 연체차임액이 1기의 차임액에 이르면 건물임대인이 차임연체로 해지할 수 있다는 약정은 무효이다. → O. 1기 차임 연체만으로 해지가 가능하다는 약정은 임차인에게 불리한 강행규정(2기 연체 시 해지 가능) 위반으로 무효이다. (민법 제652조) 암기 팁 · 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인의 계속 점유는 동시이행항변권에 기대므로 불법점유가 아니지만, 실제 사용·수익으로 얻은 이익까지 무상으로 보유하는 것은 아니다. · 차임이 사정변경으로 상당하지 않게 된 경우, 당사자는 장래에 대하여 차임의 증감을 청구할 수 있다. · 일시사용을 위한 것이 아닌 임대차에서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 제한될 수 있다(편면적 강행규정, 제652조). 함정 ‘점유가 불법이 아니다’와 ‘사용료도 전혀 내지 않는다’를 같은 뜻으로 착각하면 안 된다. 보증금 반환 전 계속 점유 자체는 적법하지만 실제 사용·수익분은 부당이득이 될 수 있다. 한 줄 예 임대차 종료 후 보증금을 못 받은 임차인이 열쇠만 보관하며 점유를 계속한 것은 불법점유가 아니지만, 계속 영업해 사용이익을 얻었다면 그 상당액의 부당이득 반환 문제가 생긴다.