60.甲은 자신의 X건물에 관하여 乙과 전세금 1억원으로 하는 전세권설정 계약을 체결하고 乙 명의로 전세권설정등기를 마쳐주었다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 전세권존속기간을 15년으로 정하더라도 그 기간은 10년으로 단축된다.

정답: O

전세권 존속기간은 10년을 넘지 못해 15년으로 약정해도 10년으로 줄고, 건물전세권을 1년 미만으로 정하면 1년이 된다(민법 제312조 제1항, 제2항).

② 乙이 甲에게 전세금으로 지급하기로 한 1억원은 현실적으로 수수될 필요 없이 乙의 甲에 대한 기존의 채권으로 전세금에 갈음할 수도 있다.

정답: O

전세금은 반드시 현실로 주고받을 필요가 없어, 기존 채권으로 전세금 지급을 대신할 수 있다(대판 94다18508).

③ 甲이 X건물의 소유를 위해 그 대지에 지상권을 취득하였다면, 乙의 전세권의 효력은 그 지상권에 미친다.

정답: O

남의 토지 위 건물에 전세권을 설정하면 그 효력은 건물 소유를 위한 지상권·임차권에도 미친다(민법 제304조 제1항).

④ 乙의 전세권이 법정갱신된 경우, 乙은 전세권갱신에 관한 등기 없이도 甲에 대하여 갱신된 전세권을 주장할 수 있다.

정답: O

건물전세권의 법정갱신은 법률 규정에 의한 물권변동이라 갱신등기 없이도 설정자나 제3자에게 주장할 수 있다(민법 제312조 제4항, 대판 88다카21029).

⑤ 합의한 전세권 존속기간이 시작되기 전에 乙 앞으로 전세권설정등기가 마쳐진 경우, 그 등기는 특별한 사정이 없는 한 무효로 추정된다.

정답: X

존속기간 시작 전에 마친 전세권설정등기도 특별한 사정이 없으면 유효로 추정하고, 전세권 순위는 등기한 순서로 정한다(대결 2017마1093).