78.乙은 甲 소유의 X주택에 대하여 보증금 3억원으로 하는 임대차계약을 甲과 체결한 다음 즉시 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 현재 거주하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 묵시적 갱신으로 인한 임대차계약의 존속기간은 2년이다.

정답: O

묵시적 갱신으로 인한 임대차계약의 존속기간은 2년이다. (주임법 제6조 제1항: 묵시적 갱신 시 존속기간 2년으로 봄)

② 임대차기간을 1년으로 약정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 없다.

정답: X

임대차기간을 1년으로 약정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다. (주임법 제4조 제2항: 임차인에게 유리한 단기기간의 유효성 주장 가능)

③ 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 甲은 언제든지 乙에게 계약해지를 통지할 수 있다.

정답: X

묵시적 갱신된 경우 임차인(乙)은 언제든지 해지통지를 할 수 있으나, 임대인(甲)은 그 권리가 없다. (주임법 제6조의2: 임차인만 해지통지 가능)

④ 乙은 임대차가 끝나기 전에 X주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

정답: X

임차권등기명령은 임대차가 '끝난 후' 보증금을 반환받지 못한 경우에 신청할 수 있다. 임대차 종료 전에는 신청할 수 없다. (주임법 제3조의3 제1항)

⑤ 임대차기간이 만료하기 전에 甲이 丙에게 X주택을 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 丙에게 임차권을 주장할 수 없다.

정답: X

乙이 대항요건(인도+주민등록)을 갖추었으므로 대항력이 있다. 임대차기간 만료 전 甲이 丙에게 매도하고 등기를 마친 경우, 丙은 임대인의 지위를 승계하고 乙은 丙에게 임차권을 주장할 수 있다. (주임법 제3조 제4항) '주장할 수 없다'는 것은 틀렸다.