78.乙은 甲 소유의 X주택에 대하여 보증금 3억원으로 하는 임대차계약을 甲과 체결한 다음 즉시 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 현재 거주하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?

① 묵시적 갱신으로 인한 임대차계약의 존속기간은 2년이다.

정답: O

묵시적으로 갱신되면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보되, 존속기간은 처음 약정 기간과 상관없이 2년으로 본다(주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항).

② 임대차기간을 1년으로 약정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 없다.

정답: X

2년 미만으로 정한 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 스스로 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제4조 제1항).

③ 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 甲은 언제든지 乙에게 계약해지를 통지할 수 있다.

정답: X

묵시적 갱신 뒤 언제든 해지를 통지할 수 있는 사람은 임차인뿐이고, 임대인은 갱신된 2년을 지켜야 한다(주택임대차보호법 제6조 제2항, 제6조의2 제1항).

④ 乙은 임대차가 끝나기 전에 X주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

정답: X

임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청하는 것이라, 끝나기 전에는 신청할 수 없다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항).

⑤ 임대차기간이 만료하기 전에 甲이 丙에게 X주택을 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 丙에게 임차권을 주장할 수 없다.

정답: X

대항요건을 갖춘 임차인은 새 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있고, 양수인 丙은 임대인의 지위를 승계한다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항).