68.임대인과 임차인 사이의 약정으로 유효한 것은? (단, 일시사용을 위한 임대차가 아님을 전제로 함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 임대차 조건(차임·보증금) 관련 조문들은 대부분 '당사자 사이의 형평'을 맞추기 위한 임의규정이므로, 특약으로 달리 정할 수 있는지 여부와 함께 원칙적인 규율 내용을 짝지어 이해하는 것이 중요하다. 정답은 ① 「임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 있도록 하는 약정」이에요. 왜 헷갈리냐면요. ‘점유가 불법이 아니다’와 ‘사용료도 전혀 내지 않는다’를 같은 뜻으로 착각하면 안 된다. 보증금 반환 전 계속 점유 자체는 적법하지만 실제 사용·수익분은 부당이득이 될 수 있다. 선지별로 보면 ② 임차인의 과실 없는 임차물의 일부 멸실에 따른 차임감액청구권을 배제하는 약정 → X. 임차인의 과실 없는 임차물 일부 멸실에 따른 차임감액청구권을 배제하는 약정 → 임차인에게 불리한 약정으로 강행규정에 반하여 무효이다. (민법 제652조) ③ 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서 임차인의 건물매수 청구권을 배제하는 약정 → X. 건물 소유 목적의 토지임대차에서 임차인의 건물매수청구권을 배제하는 약정 → 임차인에게 불리한 약정으로 강행규정에 반하여 무효이다. (민법 제652조) ④ 건물임대인으로부터 매수한 부속물에 대한 임차인의 매수청구권을 배제하는 약정 → X. 건물임대인으로부터 매수한 부속물에 대한 임차인의 매수청구권을 배제하는 약정 → 임차인에게 불리한 약정으로 강행규정에 반하여 무효이다. (민법 제652조) ⑤ 기간의 약정이 없는 임대차에서 임차인의 해지권을 배제하는 약정 → X. 기간의 약정이 없는 임대차에서 임차인의 해지권을 배제하는 약정 → 임차인에게 불리한 약정으로 강행규정에 반하여 무효이다. (민법 제652조) ① 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 있도록 하는 약정 → O. 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 있도록 하는 약정 → 임차인에게 유리한 약정이므로 유효하다. 민법 제629조의 양도 제한은 임차인을 보호하는 것이 아니라 임대인을 보호하는 규정이므로, 임대인이 동의 없이도 양도할 수 있다는 약정은 임대인이 스스로 이 보호를 포기하는 것으로서 유효하다. 암기 팁 · 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인의 계속 점유는 동시이행항변권에 기대므로 불법점유가 아니지만, 실제 사용·수익으로 얻은 이익까지 무상으로 보유하는 것은 아니다. · 차임이 사정변경으로 상당하지 않게 된 경우, 당사자는 장래에 대하여 차임의 증감을 청구할 수 있다. · 일시사용을 위한 것이 아닌 임대차에서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 제한될 수 있다(편면적 강행규정, 제652조). 함정 ‘점유가 불법이 아니다’와 ‘사용료도 전혀 내지 않는다’를 같은 뜻으로 착각하면 안 된다. 보증금 반환 전 계속 점유 자체는 적법하지만 실제 사용·수익분은 부당이득이 될 수 있다. 한 줄 예 임대차 종료 후 보증금을 못 받은 임차인이 열쇠만 보관하며 점유를 계속한 것은 불법점유가 아니지만, 계속 영업해 사용이익을 얻었다면 그 상당액의 부당이득 반환 문제가 생긴다.